Nous sommes saisis pour avis des articles 3, 7, 8, 14, 15 et 16 du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui a été adopté en première lecture par le Sénat le 21 octobre. Depuis cette date, des dispositions relatives au logement ont été introduites dans les lois de finances rectificative pour 2008 et initiale pour 2009, dont un nouveau dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif, que notre rapporteur pour avis, qui en est l'initiateur, évoquera certainement dans son rapport.

Voici donc un nouveau projet de loi relatif au logement, comme nous en examinons régulièrement depuis plusieurs années maintenant. Il s'agit pour le Gouvernement non seulement de réduire le déséquilibre qui perdure entre l'offre et la demande de logements, mais aussi de limiter les effets de la crise actuelle sur ce secteur essentiel, ainsi que sur celui de la construction. La vente de logements neufs a connu une baisse importante en 2008, et 2009 ne se présente pas sous les meilleurs auspices. Une politique active et ambitieuse est donc indispensable. Les priorités du Gouvernement sont la construction de logements locatifs sociaux, le développement d'un parc locatif privé et d'un parc d'hébergement d'urgence, la lutte contre l'insalubrité et la promotion de l'accession sociale à la propriété. Le plan de relance a déjà dégagé des crédits supplémentaires pour 2009 – 1,16 milliard en autorisations d'engagement et 760 millions en crédits de paiement – qui contribueront notamment à financer 100 000 logements supplémentaires.

Le projet de loi de mobilisation pour le logement poursuit cinq priorités. La première est de mobiliser les acteurs de la politique du logement. Pour cela, il est proposé de mutualiser les moyens financiers des organismes HLM et de réformer la gestion du 1 % logement, en réorientant notamment ses ressources sur les priorités poursuivies. Je proposerai plusieurs amendements visant à faciliter le dialogue entre l'État et les partenaires sociaux sur l'emploi de ces fonds.

La seconde priorité concerne le traitement des quartiers dégradés de centre-ville. Une centaine bénéficieront du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, pour un budget de 2,5 milliards sur sept ans.

La troisième priorité vise à augmenter l'offre de logements. C'est l'objet de mesures telles que le développement du pass foncier. Afin de concentrer la construction là où le marché immobilier est le plus tendu, il est aussi envisagé d'exclure la zone C du dispositif « Robien » des aides fiscales, ce qui suscite de nombreuses réactions – la ministre a d'ailleurs admis que le zonage devait être le plus précis possible. Par ailleurs, l'Agence nationale de rénovation urbaine pourra financer des opérations concernant des structures d'hébergement ou des logements de transit.

La quatrième priorité est d'accroître la mobilité dans le parc de logement. Il s'agit de parer à certaines situations anormales et de supprimer le droit au maintien dans ce parc des locataires aux revenus les plus élevés. Il sera proposé de baisser de 10 % de plafond de ressources pour accéder au parc HLM. Pour ma part, je pense qu'il faudra bien un jour se rapprocher du droit commun en matière de logement afin d'éviter les maintiens excessifs.

La dernière priorité est enfin de combattre l'exclusion. Il s'agit de développer l'hébergement et l'accès au logement, notamment en incitant financièrement les communes à augmenter leurs capacités. L'objectif est d'une place d'hébergement pour 2 000 habitants, mais j'insiste sur le fait qu'un tel ratio n'est pertinent que si les places sont créées là où il en est besoin. Dans les faits, je pense qu'il faudra atteindre 20 % de places en plus que les besoins mathématiques.

Dans la conjoncture actuelle, les pouvoirs publics doivent donner des signaux forts en faveur du logement. La réforme du dispositif « Robien » en fait partie. Cela fait débat, mais je continue à penser que si le système de l'amortissement est familier aux entreprises, les particuliers ne sont sensibles qu'aux réductions d'impôt. Il faut continuer à développer le parc locatif privé, en tenant compte des observations de la mission d'information sur l'efficacité des investissements locatifs que Jean-Yves Le Bouillonnec et moi avons conduite. Ainsi, seulement 8 694 conventions « Borloo ancien » ont été signées en 2007, en majorité pour des logements intermédiaires et dans les zones les moins tendues. Par ailleurs, les propriétaires rencontrent des difficultés pour revenir au loyer du marché une fois les neuf ans écoulés, et l'incitation financière du dispositif n'est pas suffisante. Je proposerai donc d'améliorer la durée de ce dispositif fiscal, de renforcer la réduction d'impôt et d'en créer une nouvelle pour les propriétaires louant à des organismes qui eux-mêmes sous-louent à des personnes défavorisées – car c'est ainsi que ces personnes pourront trouver à se loger. Pour éviter les effets d'aubaine, il faudrait aussi taxer davantage, même si c'est techniquement difficile, les plus-values réalisées à l'occasion des programmes de rénovation urbaine – qui permettent par exemple la revalorisation de quartiers anciens dégradés, souvent situés en centre-ville. Le taux d'imposition pourrait être porté de 16 à 33 %, en conservant bien sûr le mécanisme de dégressivité selon la durée de détention du logement.

Ce projet de loi paraît donc absolument nécessaire dans le contexte actuel. Il permettra, cumulé avec le plan de relance, de consacrer des moyens financiers très importants à la politique du logement et d'améliorer sa gestion.

Je partage un certain nombre des observations du rapporteur pour avis, voire de ses propositions. Mais comme si souvent dans le domaine du logement, ce texte annoncé à son de trompe ne suscite en fait que désillusion, même si le Sénat l'a quelque peu amélioré.

Ainsi, et au moment où tous les acteurs réclament une territorialisation de la collecte du 1 % logement, avec bien sûr une péréquation nationale, ce texte en reste à un système qui a montré toutes ses limites. Pire, on semble depuis quelque temps avoir oublié les valeurs qui ont fondé le 1 % logement, qu'il s'agisse de sa gestion, de son utilisation, de la volonté de répondre aux vrais besoins des entreprises. Le projet de loi est très en deçà des ambitions affichées par les dirigeants du 1 % logement, y compris patronaux. Quant au problème de la gouvernance, on en est encore à gérer le logement locatif social comme dans les années 1950. Il serait temps de comprendre que pour construire, il faut du terrain – or il n'y a aucune mesure sur le foncier dans ce texte. Il serait temps de comprendre qu'il est possible, y compris en centre-ville, de réhabiliter des logements pour des coûts avantageux. Et il faudrait réaliser que les moyens financiers dégagés ces derniers temps devraient permettre aux donneurs d'ordres de soutenir beaucoup plus efficacement l'économie du bâtiment, du second oeuvre et de l'artisanat que ce n'est le cas – et que le présent texte risque de ne pas être appliqué avant des mois…

Il n'y a rien non plus dans ce texte sur la coopération entre organismes HLM, la mise en commun de moyens, la rationalisation. Lorsque des organismes de statut différent veulent travailler ensemble, la MILOS, mission interministérielle d'inspection du logement social, et la chambre régionale des comptes s'en mêlent tout de suite… Pourtant, le domaine du logement permet souvent de dépasser les clivages politiques. Le Parlement doit jouer pleinement son rôle pour faire avancer les choses. Enfin, du point de vue financier, la situation est déplorable. La trésorerie de l'ANRU ne représente que ses dettes à l'endroit des organismes HLM ; tout l'argent du 1 % logement a été siphonné ; l'action en faveur du logement et de l'accession a été débudgétisée ; et le directeur général répand dans toute la presse qu'il a beaucoup d'argent mais qu'il n'arrive pas à effectuer les paiements selon les règles prévues ! Il y a pourtant d'autres méthodes de travail. Après avoir perdu tant de temps, les forces politiques auraient dû s'attacher à mieux répondre aux nécessités.

Tout cela pourra être discuté en séance, mais il me semble que la commission des finances serait bien inspirée d'examiner de près la question de la gouvernance : c'est un manque de souplesse qui cause les problèmes actuels.

Nous en arrivons à la discussion des amendements.

Article 3 : Réforme de la gouvernance du 1 % logement

Le 1 % logement ne répond plus à ses missions, il n'est plus contrôlé, ses fonds sont mal utilisés. Cet article n'y change rien. Autant le réécrire.

Cet article permet de réorienter l'affectation des fonds du 1 % logement. On aurait peut-être pu faire plus, mais il faut en tout état de cause le conserver.

Avis défavorable. Il faut en rester aux organismes collecteurs, qui sont soumis à contrôle.

Avis défavorable. Il n'est pas opportun, dans le contexte actuel, d'augmenter les charges des PME. Quant au second amendement, il remet en cause l'article 3. D'autres amendements poursuivant le même objectif seront examinés plus tard.

Cet amendement vise à améliorer les conditions de production des logements très sociaux, en les faisant bénéficier des fonds du 1 % logement.

Ce n'est pas nécessaire puisque le projet de loi prévoit l'utilisation du 1 % logement pour le logement locatif, dont fait bien sûr partie le logement très social.

Ce prêt serait adressé aux organismes agréés qui réalisent de tels logements, en particulier les unions d'économie sociale à gestion désintéressée. L'amendement supprime aussi la mention des logements locatifs intermédiaires, qui n'ont rien à voir dans cet alinéa.

Le rôle du 1 % logement en matière de production de logements intérmédiaires est essentiel.

L'outre-mer est naturellement inclus, sans qu'il soit besoin de le préciser.

La question mobilise le ministère, mais aussi la Caisse des dépôts et consignations, l'ANAH, l'ANRU, le 1 % logement et les collectivités territoriales… La suppression du pass travaux, que la ponction opérée sur les fonds du 1 % rend inévitable, va priver les copropriétaires très modestes de prêts à taux très faibles. Elle va porter un coup fatal à toute la politique en faveur des copropriétés dégradées, en contradiction avec la volonté exprimée dans le plan de relance.

Tous vos amendements donneraient à penser que le projet de loi réduit l'utilisation des fonds du 1 % logement. Il faut conserver un maximum de souplesse dans la concertation entre l'État et les gestionnaires du 1 % logement afin que ceux-ci puissent poursuivre l'ensemble de leurs actions, et s'ils le souhaitent, le pass travaux.

Avec une ponction de 850 millions sur le 1 % logement, comment envisager la poursuite du pass travaux ?

Depuis combien de temps l'État prélève-t-il, sous un prétexte ou un autre, des sommes non négligeables sur le 1 % tout en promettant que c'est la dernière fois : vingt ans ? Et aujourd'hui, il ne reste vraiment plus grand-chose…

Huit cent cinquante millions par an pendant trois ans ! Et qu'il faut mettre en parallèle avec le désengagement de l'État sur le plan budgétaire – car personne ne peut croire que les crédits budgétaires seront rétablis dans trois ans. C'est donc une hypothèque très lourde qui pèse sur le 1 % logement. Considérant la faiblesse des moyens consacrés, quels que soient les gouvernements, à l'aide à la pierre, le 1 % logement était pourtant depuis une bonne quinzaine d'années un apport essentiel à la politique du logement.

La Cour des comptes a rendu un rapport sur l'efficacité et la gestion de la collecte du 1 % logement. Il faudrait maintenant travailler sur l'économie générale du 1 % logement et sur son avenir. La mission d'évaluation et de contrôle devrait poursuivre ses travaux en la matière et faire des propositions, en ce qui concerne le contrôle de son utilisation, mais aussi de son économie générale. Il n'est pas normal que le 1 % logement se substitue à des dotations budgétaires qui font défaut – le 1 % logement assure ainsi la quasi-totalité de la trésorerie de l'ANRU.

Il sera peut-être nécessaire de le régionaliser.

Ces propositions ne pourraient de toute façon pas entrer en vigueur avant la fin de la convention de trois ans.

Cette ponction de 850 millions d'euros a eu pour contrepartie la suppression de crédits budgétaires qui ne seront certainement pas rétablis.

Étant donné les contraintes budgétaires actuelles, je le crains en effet.

On pourrait vérifier si la loi de programmation pluriannuelle prévoit le rétablissement de ces crédits.

Cet amendement reprend une proposition de M. Pinte visant à sanctuariser l'aide aux organismes chargés de la mise en oeuvre du droit au logement.

La commission des affaires économiques travaille sur un mécanisme de garantie au bénéfice de ces organismes sociaux, qui sera proposé sous forme d'amendement au projet de loi.

Dans ces conditions, je retire mon amendement.

Les subventions dont bénéficient les ménages en situation de précarité leur étant versées trop tard pour qu'ils puissent régler les avances demandées par les entreprises, il s'agit de mettre en place à leur bénéfice un dispositif d'avance sur travaux.

Il convient de laisser de la place à la concertation entre les gestionnaires du 1 % et l'État. Il faut préserver la souplesse du dispositif.

Dans ce cas, pourquoi refuser ce petit « coup de pouce » ?

D'autant plus qu'en détaillant déjà de nombreux cas de figure, le texte se prête à une lecture exhaustive qui pourrait interdire tout ce qui n'est pas formellement mentionné.

Je m'en remets donc à la sagesse de la commission.

Cet amendement et les suivants tendent à renforcer la concertation dans la définition de l'utilisation du 1 % logement en y associant pleinement les partenaires sociaux.

Défavorable. L'avis conforme va au-delà de la concertation.

Cette formulation a l'avantage de préserver le dialogue entre l'État et les partenaires sociaux, tout en indiquant clairement que l'État prend la décision finale.

Cette rédaction contraint à s'interroger sur le devenir de ce dispositif. La proposition du Sénat laissait une part d'initiative aux gestionnaires du 1 % logement.

Sans exiger l'avis conforme, n'allons pas trop loin en sens inverse. Un avis ou une proposition sont plus formels qu'une concertation, qui n'est pas forcément suivie de résultats.

Les organisations gestionnaires du 1 % logement préfèrent le terme de « concertation ».

Ce terme est pourtant moins précis. Ce n'est pas qu'une affaire de mots : il s'agit de leur laisser le rôle de proposition, qui est tout ce qui leur reste.

Je propose à la commission de revenir au texte initial du projet de loi, selon lequel la nature des emplois et les règles d'utilisation du 1 % sont définies « après avis » des représentants des organisations membres de l'UESL.

Le terme de « concertation » a l'avantage de garantir le dialogue entre l'État et l'UESL.

Mais cela revient à ne laisser aucun rôle à l'UESL, car si « avis », « consultation », ou « proposition » ont une portée juridique, le terme de « concertation » n'en a aucune.

Le Parlement doit être informé de la contribution du 1 % logement à la politique du logement à l'occasion de l'examen du budget.

Je suis opposé à cette disposition qui consacre le transfert progressif du 1 % logement au budget général.

Il s'agit de préserver sur le long terme les ressources du 1 % logement.

Nous voulons par cet amendement instaurer un dialogue entre l'État et l'UESL sur l'emploi du 1 %.

Cet amendement vise à recentrer les missions de l'ANPEEC sur une stricte fonction de contrôle de l'utilisation du 1 %.

J'y suis favorable.

La commission adopte cet amendement.

Cette affirmation du paritarisme s'inscrit dans le prolongement de nos réflexions sur le 1 % logement.

J'y suis défavorable, la réforme de la gouvernance du 1 % logement allant au contraire dans le sens d'une plus grande présence de l'État.

Si je partage l'objectif de l'amendement, je n'en approuve pas la formulation. Je proposerai plus loin un amendement tendant à réserver un quart des attributions par programme, et non par collecteur.

L'attitude des associés collecteurs est très variable, certains réservant d'ores et déjà d'eux-mêmes une part significative des droits de réservation à ces ménages, et d'autres les ignorant systématiquement.

Aucune raison sérieuse ne justifie de modifier le droit en vigueur, qui ne prévoit que deux commissaires.

La représentation de l'État sera mieux assurée par trois commissaires.

La loi portant engagement national pour le logement a centralisé à l'excès la collecte du 1 % logement dans les mains des collecteurs, alors que leur fonctionnement est sujet à controverses. Dans le Pas-de-Calais, un seul organisme monopolise 90 % de la collecte. Le reversement systématique d'une proportion significative de la collecte ne favorise pas le dynamisme de la construction.

Plus nombreux sont les acteurs par lesquels on fait transiter la collecte, plus réduite en est la part finalement utilisée conformément à sa destination originelle.

Bien que partagé, je pense qu'il est nécessaire de centraliser la collecte au niveau de l'UESL si on veut préserver l'ensemble de ses missions.

Il s'agit de contraindre l'association Foncière Logement à agir en concertation avec les collectivités locales sur les territoires desquelles elle conduit ses programmes.

Défavorable. Il ne faut pas alourdir les procédures sans motif, les collectivités locales étant déjà dotées d'outils suffisants.

Le programme local de l'habitat, le PLH coordonne déjà l'action des organismes sociaux. Il y a cependant un problème de gérance des PLH, le représentant de l'État oubliant souvent que la compétence en matière de logement revient à l'EPCI. Il conviendrait de rappeler chacun à l'ordre.

Favorable, sous réserve de retenir la date du 31 décembre 2009.

Les actions menées dans le cadre du programme national de requalification ne doivent pas seulement conduire à produire des logements intermédiaires, mais aussi des logements PLUS, voire PLAI.

Défavorable. Au nom de la mixité sociale, nous devons laisser une certaine liberté aux élus locaux.

C'est aussi l'avis du maire de Sarcelles, que l'ANRU oblige à remplacer chaque logement social détruit par un autre logement social, alors que ce type de logement représente déjà une part très importante de l'habitat dans cette ville. Nous devons préserver un certain équilibre.

À ce sujet, il serait bon de rappeler à l'ANRU la nécessité de se concerter avec les élus locaux. Une partie du retard dans la mise en oeuvre du programme national de rénovation urbaine s'explique par le caractère trop contraignant de certaines règles qu'elle a établies. Il en est ainsi de l'obligation de reloger au moins 50 % des habitants d'un immeuble démoli dans du logement neuf, qui ne tient aucun compte de l'avis des locataires ou de leurs capacités financières.

C'est exact : les règles sont trop strictes.

À cause de la trop grande rigidité de ses critères, et malgré sa trésorerie, l'Agence a dû bloquer certains paiements. De plus, certaines régions se sont substituées à elle, et cette double source de financement compromet l'obtention de subventions. Elle entraîne par ailleurs des frais financiers considérables.

Quant à la règle des 50 %, elle est absurde, car la plupart des gens veulent demeurer dans le même quartier.

Cette règle se justifiait par la louable intention d'obliger les communes à construire des logements sociaux.

Les quartiers anciens dégradés, souvent situés en centre-ville, seront fortement valorisés par le programme national de requalification. Pour éviter la spéculation et les effets d'aubaine, il convient de taxer à 33 % au lieu de 16 % la plus-value réalisée en cas de vente – tout en maintenant le système d'abattement qui réduit la base taxable à zéro au bout de quinze ans.

Cette taxe ne s'appliquant pas à la résidence principale, seuls les personnes ayant fait un investissement locatif dans un quartier dégradé sont concernées. Le cas ne doit pas être fréquent.

Une telle disposition serait contraire à l'objectif de promouvoir la mixité sociale.

Même si, à première vue, je suis plutôt favorable à cet amendement, nous devons bien en mesurer les effets. Lorsque, à la suite d'une opération de requalification, de nombreux investisseurs commencent à s'intéresser au quartier concerné, celui-ci bénéficie d'une dynamique positive.

Je suis d'accord. Nous cherchons à provoquer une dynamique vertueuse. Dans une économie de marché, le meilleur moyen de le faire est de permettre la création de valeur.

Ainsi, l'effort public est relayé par l'investissement privé.

Selon l'ANRU, nombreux sont les cas où des investisseurs bénéficient d'une importante plus-value grâce à une opération de requalification.

Si c'est le cas, pourquoi les élus locaux réclament-ils une intervention de l'ANRU ? C'est bien parce que l'effet du marché est insuffisant que cette intervention publique est nécessaire.

Dès lors que le quartier concerné comprend une part suffisante de logements sociaux, il importe peu que les logements fassent l'objet d'une spéculation, d'autant que celle-ci participe à la dynamique.

Nous risquons en outre de créer une distorsion entre les quartiers concernés et les quartiers voisins.

Nous devons en effet réfléchir à tout cela ; je retire l'amendement.

Cette proposition figure dans le rapport du Conseil national de l'habitat sur la territorialisation des politiques de l'habitat.

Défavorable. Si le zonage doit être assez souple et faire l'objet d'une concertation, il nous paraît préférable qu'il soit déterminé au niveau national.

Les travaux de la mission d'information sur l'efficacité des dispositifs d'investissement locatif ont montré le caractère insuffisamment attractif du dispositif « Borloo ancien ». Pour y remédier, cet amendement prévoit de porter de 30 à 45 % l'abattement sur les recettes tirées de la location lorsque le propriétaire pratique un loyer intermédiaire et de 45 à 60 % si le loyer est compatible avec les loyers pratiqués dans le logement social.

Il me semble que les taux proposés ne reflètent pas suffisamment la façon dont le montant du loyer s'écarte du prix du marché. Je propose de ne pas modifier l'abattement pour les loyers intermédiaires, mais seulement pour les loyers compatibles avec le logement social, car dans ce dernier cas, la réduction est beaucoup plus significative.

Le plus souvent, la durée de la convention ne coïncide pas avec la durée du bail. Dans ce cas, le bailleur ne bénéficie plus de l'avantage fiscal, alors même que le loyer ne peut être augmenté qu'à l'issue du bail en cours.

Défavorable. L'objectif est louable, mais l'amendement me paraît difficilement applicable.

Favorable. Cette disposition permettra d'éviter qu'un changement de ressources de l'accédant, survenu entre l'avant-contrat et la vente, ne le prive du taux réduit de TVA.

L'article 28 de la loi portant engagement national pour le logement permet d'assujettir au taux réduit de TVA les ventes de logements neufs en accession sociale à la propriété. La conjoncture actuelle appelant des mesures fortes, nous proposons de généraliser la portée du dispositif, actuellement limité aux opérations situées dans des quartiers faisant l'objet d'un projet de rénovation urbaine ou à moins de 500 mètres de ces quartiers.

L'amendement me semble en contradiction avec la volonté, exprimée sur tous les bancs, de limiter les dépenses fiscales. Il est légitime, au nom de la mixité sociale, de favoriser certaines opérations d'accession sociale à la propriété, mais dans certaines limites.

Je suis du même avis. Cet amendement a déjà été présenté en loi de finances, et un arbitrage a été rendu en faveur du doublement du prêt à taux zéro. Le débat a donc été tranché, et il est inutile d'y revenir, d'autant qu'étendre le taux réduit de TVA à toutes les opérations d'accession sociale à la propriété aurait un impact financier considérable.

Ces observations sont légitimes.

La loi Chevènement et la loi SRU se contredisent : l'une donne à l'EPCI la compétence en matière d'élaboration du programme local de l'habitat – PLH –, alors que l'autre assigne aux communes des objectifs en matière de construction de logements. Une telle organisation ne peut pas fonctionner.

La loi ENL aggrave la situation, puisqu'elle donne la possibilité de fixer les objectifs de logements sociaux dans le cadre d'un PLH. Aujourd'hui, c'est le PLH, dont la mise en oeuvre est obligatoire dans certaines intercommunalités, qui régit tout. C'est même lui qui fixe la typologie des logements sociaux – PLAI, PLUS, PLS. Dans ces conditions, que peut faire le maire d'une commune qui ne dispose pas d'un office communal de l'habitat, sinon attendre que les logements sociaux tombent du ciel ? Et pourtant, le préfet lui reproche de ne pas atteindre le seuil de 20 % !

La preuve que le système ne fonctionne pas, c'est qu'à l'échelle du pays, le nombre de logements sociaux n'augmente pas. Des PLH bien gérés, avec une compétence maîtrisée au niveau des EPCI, constitueraient une meilleure réponse. Ils permettraient d'éviter que ne se creuse le clivage entre logements sociaux et logements haut de gamme, au détriment des logements intermédiaires.

Un amendement adopté lors de l'examen de la loi SRU prévoit que si une intercommunalité dispose d'un PLH approuvé, la pénalité due par la commune n'atteignant pas le seuil de 20 % est versée non au Fonds national, mais à l'intercommunalité. Nous avions également proposé que le décompte soit effectué au niveau de l'intercommunalité mais, à l'époque, le ministre tenait à ce qu'il se fasse au niveau communal, pour obliger les communes ayant très peu de logements sociaux à en construire.

Il nous paraissait en effet naturel de programmer la construction de logements sociaux au niveau intercommunal. Mais nous sommes parvenus aujourd'hui à un équilibre, et il ne paraît pas opportun de modifier ce dispositif.

À l'heure où nous travaillons à une réforme de l'organisation des collectivités locales, il faut en finir avec ce mélange des genres inextricable.

Dans les zones urbaines, les communes qui ne disposent pas d'office municipal de logement social ne peuvent pas construire de logements sociaux.

On peut multiplier les lois sur le sujet : si on ne retient pas un périmètre pertinent, si on ne développe pas toute la gamme de logements, y compris intermédiaires, on ne résoudra jamais le problème du logement.

Qu'on le veuille ou non, l'article 55 de la loi « Solidarité et renouvellement urbain » a acquis une grande valeur symbolique. Lorsque la ministre a voulu le remettre en cause par le biais de l'accession sociale, elle s'est vue opposer par le Sénat un démenti cinglant. Est-il raisonnable, aujourd'hui, de reprendre ce débat ?

À Lille, l'article 55 a eu un effet significatif, non pas tant à cause de la pénalité que parce que les maires en avaient assez d'être stigmatisés. Un bilan réalisé à l'échelle de la communauté d'agglomération montre que les réalisations, en 2005 et en 2006, sont allées très au-delà de ce qui était prévu par l'engagement triennal. Vous ne pouvez donc pas affirmer que cette disposition est inefficace.

La preuve que cela ne marche pas, c'est que la part du logement social en France – environ 25 % – tend à diminuer. Et on demande d'avoir 20 % de logements sociaux par commune ! Aujourd'hui, on construit plus de logements privés que de logements sociaux.

Quand on part de 6 %, dans une zone d'urbanisme pavillonnaire, il est impossible d'atteindre les 20 %, même en vingt ans. Ma commune n'a pas fait l'objet d'un constat de carence, mais elle n'arrivera pas à réaliser le prochain engagement triennal.

Ce n'est pas au niveau de l'intercommunalité que l'on résoudra le problème.

Ce débat récurrent sur l'article 55 tend à accréditer l'idée injuste selon laquelle les élus locaux sont les premiers responsables de la crise du logement.

Mon amendement prévoit, je le rappelle, de porter à 25 % la part de logements sociaux exigée. L'obligation reste le même ; ce qui change, c'est le territoire de référence.

Une structure intercommunale ne dispose pas d'une légitimité politique suffisante pour imposer à une commune qui n'en veut pas la réalisation d'un certain nombre de logements sociaux.

Mais si : le PLH est opposable au PLU. Le PLU d'une commune doit être en conformité avec le PLH défini au niveau de l'intercommunalité. C'est pourquoi la disposition que je propose aurait un caractère beaucoup plus coercitif que la loi actuelle. En outre, l'intercommunalité est un échelon bien plus pertinent en matière de construction de logements.

Les locataires souhaitant acquérir le logement social qu'ils occupent ont parfois des difficultés à obtenir un prêt bancaire. Il est donc proposé de permettre à l'office de se porter caution pour une durée de cinq ans, correspondant à la durée pendant laquelle ce dernier peut récupérer – prioritairement et sans perte financière – le logement en cas de vente.

Je suis plutôt favorable à cette disposition, même si je crains qu'elle n'ait un effet dissuasif pour les offices déjà peu enclins à céder leur patrimoine.

Ce dispositif serait facultatif. Il pourrait faciliter le règlement de dossiers difficiles.