Intervention de Jean-Yves Le Bouillonnec

Le rapport d'information qui nous est présenté aujourd'hui nous permet d'aborder des sujets importants : le rôle que peuvent jouer les baux commerciaux dans les stratégies des collectivités locales pour la revitalisation des centres villes, ainsi que les conditions de l'activité commerciale dans les petites communes. Il sera nécessaire d'examiner plus en détail le rapport que je découvre aujourd'hui, mais il me semble que l'angle d'attaque est quelque peu restreint, puisque la question des baux commerciaux n'est abordée qu'à travers son volet dérogatoire. Le décret de 1953, puis la loi de 1965 et les codifications ultérieures prévoient l'application du droit commun, avec, d'une part, des baux de neuf ans et, d'autre part, des baux d'une durée inférieure à deux ans. Ces règles étaient appliquées strictement, puisqu'il était impossible de prolonger un bail au-delà de 23 mois sans basculer dans le régime commun du bail de neuf ans. A la suite de la codification de ces dispositions, on a assisté à un revirement de jurisprudence, le juge acceptant désormais des baux dérogatoires successifs, ce qui est contraire au droit commun et aux intentions du législateur. La proposition de la mission d'information tendant à interdire la succession de baux dérogatoires est donc légitime. A l'origine, les baux commerciaux tendaient en effet à conférer un droit quasi réel aux locataires car pendant longtemps la vente du fonds de commerce a représenté la seule source de revenus à la fin de leur activité et donc de retraite.

Ce sont souvent les collectivités locales elles-mêmes qui ont recours aux baux dérogatoires afin d'utiliser les locaux vacants en attendant la mise en oeuvre de leurs stratégies de renouvellement urbain. Il faut maintenir cette possibilité pour les collectivités, car à défaut de cet instrument, le coût des opérations se trouverait alourdi, du fait de la nécessité d'une indemnisation des locataires.

S'agissant de la question des indices, tous les spécialistes de la révision des baux commerciaux plaident en faveur de l'abandon de la référence à l'indice du coût de la construction, dépourvu de liens avec l'activité commerciale. Il convient également de mener une réflexion sur le plafonnement des indices. En effet, l'expérience a montré que l'absence de révision des indices pouvait conduire à une forte augmentation des loyers, avec de graves conséquences pour les locataires.

Par ailleurs, il serait nécessaire de disposer d'une évaluation de l'exercice du droit de préemption par les collectivités locales. Cela m'intéresserait d'autant plus que dans le périmètre de mes activités électives locales, le sud francilien, aucune ville n'en a fait usage à ma connaissance. La difficulté n'est pas le déclenchement de ce dispositif mais plutôt les contraintes de sortie pour les collectivités. Je pense à cet égard qu'il sera nécessaire de modifier les dispositions relatives aux rapports locatifs entre les propriétaires et les collectivités pour rendre ce mécanisme opérationnel.

Enfin, le niveau trop élevé des loyers constitue le problème principal des baux commerciaux en centre ville. Ceux-ci sont disproportionnés pour les commerces de proximité, confrontés à une concurrence lourde, car le montant économiquement nécessaire pour les propriétaires est déconnecté des revenus de l'activité commerciale. Ce problème, qui se pose tant pour le patrimoine ancien que pour les locaux neufs, explique que lors des opérations de renouvellement des locaux commerciaux, les opérateurs mettent des mois et parfois des années à trouver des locataires.

En conclusion, je reconnais que la question des baux dérogatoires se pose mais je souhaiterais que l'on élargisse la réflexion à la fixation des loyers et aux conditions de maintien des locataires. En outre, dans certains centres villes, les locataires commerciaux sont confrontés à l'insalubrité des locaux, qu'ils doivent parfois quitter en raison d'un péril, sans dédommagement, puisque seule la faute du propriétaire peut le justifier, selon la jurisprudence.