Intervention de Jean-François Gabilla

Je voudrais apporter deux précisions à mon intervention liminaire.

La première concerne le Pass-foncier, dont je disais qu'il est un excellent dispositif. Or, aujourd'hui, un certain nombre de collectivités locales ne le mettent pas en oeuvre en ne décidant pas de voter une subvention, soit parce qu'elles ne veulent pas aider à l'accession sociale, soit parce qu'elles considèrent qu'elles n'ont pas les moyens de le faire. C'est pourquoi nous avons proposé que puisse être étudiée la possibilité de dispenser les collectivités locales de verser une subvention aux opérations du Pass-foncier pour l'habitat collectif, au moins au titre de l'année 2009, ce qui aurait l'avantage de lever l'obstacle financier. Cette mesure intéressante n'induirait pas de coût pour l'État, puisque ce n'est pas lui qui verse cette subvention, ni n'aurait beaucoup d'impact sur le prix du logement, l'important étant d'arriver à créer la solvabilité par la baisse de la TVA et la mise en oeuvre du prêt à 1 %.

Deuxième précision : ce n'est pas le logement qui devient social par la catégorie de revenus, c'est l'acquéreur qui est social. En 2007, 47 000 logements PLUS et PLAI ont été mis en chantier et les personnes éligibles au plafond de revenus PLUS ont acheté 84 000 logements. La manière de traiter le problème social du logement passe donc aussi très largement par l'accession à la propriété.

Pour ce qui touche aux grands logements, le problème est simplement celui de la solvabilité. Aujourd'hui, les systèmes existants font qu'un investisseur personne physique – malheureusement, il n'y a quasiment plus d'investisseurs institutionnels qui achètent aujourd'hui – ne veut pas prendre le risque d'acheter un grand logement, mais préfère acheter un logement plus petit, plus intéressant en termes de sécurité et de rentabilité.

S'agissant de l'accession à la propriété, se pose purement et simplement un problème de solvabilité des acquéreurs. Il y en a, certes, mais ce n'est pas la majorité.

Parallèlement, le secteur privé ne peut pas répondre aux besoins importants qui s'expriment aujourd'hui en matière de logements locatifs. Et ce ne sont pas les mesures de réduction d'impôt, si elles sont adoptées, qui régleront le problème car la tendance sera plutôt aux petits logements.

Revenant à l'investissement locatif, je dirai que nous sommes pour la suppression ou plutôt la suspension du dispositif Robien-Borloo en zone C, où il y a moins de besoins. Certes, certaines villes en zone C, je pense à Draguignan, ont de réels besoins. Mais il faudrait faire passer en zone C des villes actuellement classées en zone B2.

S'agissant de l'incitation, je ne suis pas opposé par principe au système de la réduction d'impôt, mais je constate que, trop souvent, ceux qui se sont fait berner par le « Robien » sont des gens à qui l'on a vendu une réduction d'impôt et qui ont été appâtés par un dispositif financier. Ils sont, pour l'essentiel, non pas des promoteurs, mais plutôt des opérateurs dont nous n'avons pas voulu à la Fédération, et qui n'en sont pas membres, notre logique étant de vendre un produit immobilier, un logement qui corresponde à un besoin, et pas un produit fiscal. Je crains que la réduction d'impôt, dont ceux qui en sont à l'origine sont des défiscalisateurs purs, n'aboutisse à transformer à nouveau l'investissement locatif en un produit fiscal, alors qu'il concourt à la production et à l'économie sociale du pays et qu'il doit être considéré dans le long terme. Mieux vaut donc renforcer le dispositif d'amortissement car, même s'il présente des inconvénients, il est toujours possible de lui apporter un coup de « booster ».

S'il faut étudier les dispositifs de réduction d'impôt, faisons-le en regardant toutes ses composantes, et donc tous ses risques !

Quant aux 30 000 logements rachetés, y a-t-il un risque de rachats de biens dans certains quartiers dégradés ? C'est pour éviter ce genre de problème que la Fédération a demandé – et l'USH et le ministère étaient d'accord – que les bailleurs sociaux expriment les besoins de logements où ils existent pour que les promoteurs puissent y répondre et évitent de proposer n'importe quoi n'importe où.

Concernant le Grenelle de l'environnement, ayant fait partie des comités opérationnels, j'avoue avoir été perturbé de n'entendre parler que de consommation d'énergie primaire. Pour moi, le Grenelle, c'est aussi la réduction des gaz à effet de serre, et des dispositions sur la réduction des émissions de dioxyde de carbone me paraissent intéressantes. Nous souhaitons y voir clair en ce qui concerne les normes à respecter en matière d'émission de gaz à effet de serre et de consommation d'énergie, car celles-ci induiront des transformations techniques très importantes.

La réglementation pour le handicap a conduit à faire des surfaces plus petites, pour une raison simple. Auparavant, on vendait, par exemple, un type 3 de 63 mètres carrés ; la réglementation handicap a fait que ce 63 mètres carrés est devenu un 68 mètres carrés. Or 5 mètres carrés de plus à construire représentent un coût, dont les honoraires des bureaux d'études et des architectes, et ces 5 mètres carrés, il faut les vendre. On se heurte alors à un problème de solvabilité des acquéreurs. C'est pourquoi la tendance aujourd'hui, et je le regrette, est à la construction de logements plus petits ne comportant, par exemple, plus d'entrée, plus de WC séparé de 4 mètres carrés, mais un WC dans la salle de bain, notamment. C'est dommage, mais c'est la conséquence de la fabrication des coûts. Car pour limiter les coûts de construction, il faut éviter de faire trop pour le bonheur des gens, faute de quoi ils ne pourront pas acheter.