Intervention de Jean-François Gabilla

Nous avons une position voisine de nos amis sur de nombreux points. Nous ne sommes pas forcément en opposition avec eux.

Nous n'avons pas pris officiellement position sur l'article 17. Nous pensons que l'inclusion de l'accession sociale dans le quota des logements sociaux est tout à fait légitime : ce n'est pas le logement qui est social, mais l'occupant du logement. Pourquoi serait-on social lorsque l'on est sous les plafonds de ressources dans un logement locatif alors qu'on ne le serait-on pas dans un logement en accession ? Une telle inclusion est donc cohérente si l'on veut développer l'accession sociale, que ce soit à partir du Pass-foncier, dans les zones ANRU ou dans le périmètre situé à 500 mètres de ces zones.

Sur l'article 3 relatif au 1 % logement, j'aurais tendance à rejoindre la remarque de l'USH. Nous regrettons le désengagement de l'État. Les quelque 800 millions du 1 % logement pourraient servir à la relance de la construction de logements, publics ou privés, et de l'accession. Ces ressources manqueront.

Nous avons également des craintes concernant le fonctionnement ultérieur de l'ANRU.

L'article 4 concerne la VEFA. Le projet de loi était déjà positif sur ce point. Le Sénat la fluidifie et l'assouplit, ce qui est une bonne chose. Aujourd'hui, dans le domaine de la promotion immobilière, nous assistons à une baisse de vente de 44 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. La baisse relative trimestrielle s'accentue et nous terminerons l'année avec probablement 35 % ou 40 % de ventes en moins que l'année dernière dans le domaine du collectif et du groupé. Dans le secteur de la maison individuelle, la baisse attendue est de 30 %. Le problème du logement n'affecte pas que le secteur social. La logique d'exonération de plus-values, au moins pour l'année 2009, pourrait être appliquée à toute cession de logement, quelle que soit sa nature. L'objectif est en effet de relancer la mécanique.

Nous ferons deux remarques complémentaires sur l'article 9.

Nous sommes totalement opposés à la fixation, par le Sénat, d'une taille minimale de logements dans les PLU. Une telle disposition est d'abord contraire au droit de l'urbanisme qui, jusqu'à présent, prévoit une analyse des surfaces, des volumétries, de l'intégration dans le projet urbain, mais pas la détermination des surfaces. Elle est ensuite contraire à la réforme, mise en place le 1er octobre 2007 et qui dispense le demandeur d'un permis de construire de fournir le plan d'étage courant, et donc l'analyse du contenu de l'immeuble.

Enfin, notre expérience sur le terrain nous a amenés à constater que la tendance des élus, qui sont les patrons en matière d'urbanisme, est d'aller toujours vers les grands logements. Cette tendance va à l'inverse de la grande majorité de la population française. Nous risquons donc de nous heurter à un problème de solvabilité et d'adéquation réelle des besoins. La taille moyenne des ménages par logement est aujourd'hui de 2,1 personnes. Pourquoi construire des logements de 4 ou 5 pièces ? Il suffit de consulter, dans les statistiques qui sont publiées, la manière dont les logements sont vendus dans notre secteur : les logements de 4 pièces et plus se vendent moins bien et moins facilement, et ont tendance à nous rester « sur les bras ».

Une disposition de cet article, réécrite par le Sénat, supprime la servitude d'urbanisme instaurée par la loi ENL et obligatoirement jointe au PLU, pour imposer la mixité sociale. Nous n'avons aucune opposition de principe à la mixité sociale, et nous regrettons que de très nombreuses collectivités locales n'aient pas appliqué cette disposition, qui a pour contrepartie un droit de délaissement au profit du propriétaire. Certaines se sont même arrogé le droit d'imposer la réalisation de logements sociaux sans transcription dans la servitude. Nous voyons là une absence totale de transparence. On ne peut pas non plus faire pression sur les propriétaires de terrain en leur disant qu'il y a une obligation de logement social et que leur terrain vaut moins cher que pour un logement libre. De ce point de vue, nous avons très mal vécu ces deux dernières années, depuis le vote de la loi ENL jusqu'à aujourd'hui.

Le projet de loi a supprimé cette disposition. La collectivité pourra maintenant imposer, dans les secteurs du PLU, un pourcentage de logements sociaux. Très bien ! Mais, si ce n'est pas fait, nous souhaitons qu'il soit clairement indiqué que la collectivité ne pourra pas demander la réalisation de logements sociaux. Nous ne sommes pas du tout contre la mixité, mais que le dispositif soit clair et transparent ! Si la contrainte de logements sociaux ne figure pas dans le PLU, il n'y a plus d'obligation. Dans ces conditions, à quoi cela peut-il servir ?

À l'article 10, le Sénat a introduit une disposition selon laquelle, en cas de retard et au bout de six mois, le préfet peut prononcer le retrait de l'autorisation des fouilles, uniquement au profit du logement social. Il y a de quoi bondir : les besoins concernent toute la chaîne du logement. Cette disposition est d'autant plus surprenante que la redevance d'archéologie préventive est exclusivement payée par le secteur privé, le logement social en étant dispensé. On ferait ainsi profiter ceux qui ne paient pas de certaines dispositions, au détriment de ceux qui paient, ce qui serait anormal. Je suis donc favorable à la disposition introduite par le Sénat, mais à la condition qu'elle soit étendue à la totalité de la chaîne du logement, parce que nous avons besoin de produire des logements, quelle que soit leur forme.

La création du projet urbain partenarial, ou PUP, à l'article 12, constitue une grande simplification dans la procédure d'aménagement sur des terrains dont un maître d'ouvrage, public ou privé, pourra prendre la maîtrise. Mais on ne voit pas pourquoi, une fois le PUP voté, il faudrait introduire un programme d'aménagement d'ensemble, ou PAE. Cela introduirait une complication inutile.

L'article 15 vise à relancer l'investissement locatif privé. Il faut cependant reconnaître que, depuis l'élaboration du projet de loi, en mars-avril, la conjoncture s'est considérablement dégradée.

S'agissant de la suppression de l'éligibilité aux dispositifs Robien et Borloo dans la zone C, je n'ai aucun état d'âme. Il me paraît légitime que l'aide de l'État se porte là où il y a des besoins de logements. J'ai toujours défendu cette position. Je voudrais néanmoins insister, notamment auprès des adversaires du Robien-Borloo, sur le fait que, en 2007, 64 000 logements HLM et SEM ont été réellement mis en chantier, contre 75 000 logements privés, et que, si ces dispositifs n'existaient pas, on ne saurait pas où loger les gens. Ce sera encore plus vrai en 2008 et en 2009, en raison de l'effondrement du marché d'accession à la propriété et de la forte baisse du marché locatif.

Il convient de relancer le dispositif d'incitation. Deux schémas sont envisageables : soit l'amélioration du dispositif de l'amortissement, soit la réduction d'impôt. C'est un sujet d'actualité et, pour un certain nombre de raisons, la Fédération des promoteurs n'est pas particulièrement favorable au système de réduction d'impôt.

Je terminerai sur l'accession à la propriété, les prix de vente et le Pass-foncier. Nous ne comprenons pas la raison du plafonnement des prix de vente. L'éligibilité aux avantages apportés par la loi – TVA à 5,5 % dans les zones ANRU et dans le périmètre des 500 mètres, comme dans celles du Pass-foncier – est liée à un certain plafond de ressources. Si l'on veut que l'acquéreur éventuel en bénéficie, il faut que le prix de vente soit compatible avec ses ressources et éviter les dépassements ; c'est la logique même d'une économie de marché. Je n'ai pas entendu que l'activité dans les zones ANRU ou dans le périmètre des 500 mètres ait entraîné des dépassements inadmissibles de prix.

C'est pourquoi nous demandons la suppression pure et simple de ce plafonnement. Si vous deviez le maintenir, la référence qui est faite au plafond du PSLA aboutira à vider de leur sens toutes les mesures prises. En effet, dans une logique de marché et de niveau des prix, il est impossible de vendre des logements dans des conditions normales, à 1 777 euros hors taxes en zone C. Dans les documents, nous avons indiqué des propositions de prix plus réalistes. N'oubliez pas qu'un prix plafond n'est pas forcément un prix atteint, lequel dépend des conditions du marché. En tout cas, les prix du PSLA ne permettront pas de relancer la construction.

Un des freins à la mise en place du Pass-foncier, notamment pour la maison individuelle, est sa complexité. Jusqu'à présent, le montage contractuel applicable pour les opérations de maisons individuelles groupées est le suivant : vendre le terrain ; passer un bail à construction entre le promoteur et la structure du 1 % logement; transférer le bail à construction à l'acquéreur de la maison individuelle. Tout cela est lourd et coûteux. Nous avons donc apprécié que, dans le projet de loi, la notion de crédit différé que nous avions proposée dès janvier dernier s'applique bien aux ventes de maisons individuelles groupées.

Nous vous présentons trois propositions complémentaires.

Première proposition : dans une situation actuellement difficile, on pourrait proroger, comme ce fut le cas dans les années 90, la validité des permis de construire pour un an ou, mieux, pour deux ans, de manière à éviter de refaire tout un travail coûteux. Ce ne serait pas très compliqué.

Deuxièmement : on pourrait légèrement modifier la loi sur le handicap dans la construction. Nous ne remettons pas en cause la loi, bien que son coût économique n'ait sans doute pas été mesuré lorsqu'elle a été votée. Mais cette loi peut aboutir à des absurdités.

D'abord, elle est applicable uniquement dans les maisons groupées et dans le collectif, mais pas dans les maisons individuelles. Ensuite, nous avons, sous peine d'une amende de 45 000 euros et d'une interdiction de cinq ans d'exercice professionnel, l'obligation de livrer à l'acheteur un logement en tous points conforme à la réglementation concernant les handicapés – WC de 4 mètres carrés, etc. –; mais dès que celui-ci sera propriétaire, il aura le droit de casser tous ces aménagements. Il devra donc payer deux fois, et les problèmes liés au handicap ne seront pas réglés pour le futur.

Nous avons fait une proposition simple, qui respecterait l'esprit de la loi : la vente aurait lieu sur la base d'un plan de vente conforme à la réglementation concernant les handicapés ; les travaux modificatifs demandés par l'acquéreur seraient vérifiés par un bureau de contrôle pour éviter que le logement transformé ne puisse pas redevenir conforme au plan d'origine ; l'acquéreur serait autorisé à faire ces travaux conformément à ce contrôle, pour éviter qu'il ne paie deux fois. Une telle proposition avait été adoptée une première fois par la commission du Sénat, avant d'être retirée. Nous souhaitons qu'elle soit rétablie. Nous avons saisi en ce sens M. le député Chossy, qui fut le rapporteur de la loi sur le handicap.

Nous proposons une autre modification liée à l'amélioration de l'accession sociale : pour relancer la construction et contribuer à régler le problème du logement, serait instaurée une TVA à 5,5 % sous plafond de ressources, celles des zones ANRU, applicable aux ventes au titre de l'année 2009.

Enfin, toujours au titre de l'année 2009, nous proposons le doublement du prêt à taux zéro, avec modification de certains plafonds. Cette proposition vise surtout le secteur neuf. Dans ce secteur en effet, 7 % seulement des prêts à taux zéro servent à la construction en ville ; 25 % servent à la construction de maisons individuelles dans le secteur diffus, ce qui n'est pas le plus utile pour lutter contre l'étalement urbain ; et le reste va dans l'ancien. Ce doublement aurait des conséquences bénéfiques sur le développement durable et sur la construction.