Intervention de Dominique Dujols

Je présenterai le point de vue de l'USH sur le projet de loi, avec M. Stéphane Dambrine, président de l'Union sociale de l'habitat d'Île-de-France, et M. Vincent Lourier, directeur de la Fédération nationale des coopératives HLM. Je n'ai pas l'intention de vous présenter la totalité de notre avis et de nos propositions, que vous retrouverez dans le document que je vous ai remis, m'en tenant aux points les plus importants.

Sur trois points qui nous tenaient particulièrement à coeur, deux ont été traités par le Sénat d'une manière qui nous convient.

Premièrement, nous sommes satisfaits de la suppression de l'article 17 de la loi qui modifiait l'article 55 de la loi SRU. Bien que cette loi soit imparfaite, les risques qui s'attachent à la volonté de l'améliorer sont assez élevés et nous ne souhaitions donc pas qu'elle soit modifiée.

Deuxièmement, le Sénat avait modifié la date d'entrée en vigueur du système de mutualisation et de péréquation entre organismes, destiné à prélever la trésorerie qui serait excédentaire par rapport aux besoins. Nous sommes favorables à cette disposition, à condition qu'elle ne soit pas rétroactive. Le Sénat a supprimé son caractère rétroactif, ce qui nous agrée.

Troisièmement, nous sommes préoccupés par l'instauration du contrat de trois ans pour les personnes en dépassement prononcé de ressources, c'est-à-dire par la fin du droit au maintien dans les lieux. Les quelques milliers de personnes concernées ne posent pas, en soi, de problème : celles qui dépassent de 100 % les plafonds de ressources peuvent tout de même trouver une solution dans le privé ou dans l'accession. Cependant, nous avions signé en décembre 2007 un accord avec le Gouvernement par lequel nous acceptions de leur appliquer un surloyer dissuasif – le décret est d'ailleurs sorti –, de mener une politique très active de mobilité et de faire « muter » le droit au maintien dans les lieux en droit au maintien dans le parc social. Nous considérons donc que l'État n'a pas de parole et nous ne sommes pas d'accord.

Venons-en aux articles du projet de loi.

À l'article 1er, la convention d'utilité sociale représente une amélioration par rapport au conventionnement global, dans la mesure où le dispositif ne porte pas que sur les loyers et concerne l'ensemble des activités de l'organisme. Le Sénat a prévu l'association des EPCI dotés d'un PLH et des départements, et la signature obligatoire par la collectivité de rattachement. Nous aurions néanmoins souhaité que la convention d'utilité sociale soit également signée obligatoirement par les collectivités délégataires des aides à la pierre.

Ce même article prévoit la possibilité d'expérimenter le loyer en fonction des ressources. Nous sommes favorables à certaines expérimentations mais, tel qu'il est rédigé, le texte nous paraît dangereux : il ne garantit pas que les locataires qui sont en dessous des plafonds de ressources ne subiront pas de hausses de loyers, et il peut aboutir à substituer une sorte de sous-loyer interne à la politique d'APL. Il n'est pas question que la solidarité s'exerce entre locataires en dessous des plafonds de ressources. Nous proposons donc quelques améliorations qui ne vident pas l'article de son contenu, mais qui l'encadrent de meilleure façon.

L'article 2, qui rend le prélèvement applicable à partir de 2011, nous convient tel quel.

Concernant l'article 3, nous sommes très critiques. Le principal effet d'une telle réforme sera de prélever les ressources du 1 % logement pour les substituer à l'effort de l'État. Nous ne sommes pas d'accord.

Par ailleurs, concernant l'emploi des ressources, on n'a pas fait référence au Loca-pass. Or les locataires HLM continueront à relever du Loca-pass ; en effet, l'équivalent GRL pour le secteur HLM restera le Loca-pass, un peu modifié.

L'article 4 permet de faciliter les opérations en VEFA. Nous proposons un article additionnel à cet article. Il existe en effet une exonération totale pour les personnes physiques et partielle pour les personnes morales soumises à l'IS des plus-values de cession immobilière, soit à des organismes HLM soit à des collectivités pour construire du logement social. Pour l'année 2009, nous souhaiterions que l'exonération soit également totale pour les entreprises. Celles-ci auront peut-être besoin de trésorerie, mais leur projet de cession d'un patrimoine détenu parfois depuis très longtemps peut se heurter à l'ampleur des plus-values, qui sont calculées par rapport à la valeur nette comptable. Sans cession, il n'y a aucune recette fiscale pour l'État ni droit de mutation pour les collectivités. Ce ne serait pas une perte pour la collectivité de décider que, pendant un an, les entreprises seraient totalement exonérées ; en revanche, cela permettrait de mettre des terrains à disposition, à un moment où l'on souhaite soutenir l'activité du secteur de la construction.

L'article 5 traite principalement du fonctionnement des copropriétés issues de la vente HLM. Aujourd'hui, un organisme syndic, qui reste copropriétaire principal d'un immeuble qu'il a mis en copropriété pour céder des logements, ne peut pas procéder à une mise à disposition de ses personnels de proximité pour les occupants accédants. Résultat : soit les locataires restants paieraient la totalité du gardiennage et de l'entretien pour le compte des propriétaires, ce qui ne serait pas juste ; soit il faudrait doubler le personnel. Le Gouvernement est d'accord pour corriger la situation. Nous avons fait une proposition, qui est en cours de discussion, sur les aspects fiscaux. Si l'on veut pouvoir faire des mises en copropriété, une solution s'impose.

L'article 7 concerne le programme de requalification de quartiers anciens, dans le cadre duquel est prévue la réalisation de logements sociaux. Nous souhaiterions que l'on puisse également procéder à la réhabilitation de l'habitat social, dans la mesure où il y a également du logement social dans les quartiers anciens.

M. Dambrine reviendra sur l'article 9, puisque nos remarques concernent surtout l'Île-de-France.

À l'article 15, nous proposons que les contreparties des dispositifs Robien et Borloo soient plutôt fixées dans le cadre des PLH, ce qui n'empêche pas d'en discuter avec les promoteurs.

M. Lourier reviendra sur l'article 16, qui concerne le Pass-foncier.

Nous ne souhaitons pas que l'article 17 soit réintroduit d'une manière ou d'une autre.

Concernant l'article 20, j'ai déjà dit que nous n'étions pas favorables à la mise en cause du droit au maintien dans le parc social pour les personnes qui ont des revenus élevés, dans la mesure où le surloyer peut suffire à les faire partir et éviter de créer un sentiment de précarité chez d'autres ménages qui savent très bien que l'on risque de faire baisser le niveau des plafonds de ressources au bout d'un an ou deux.

Nous ne sommes pas hostiles aux mesures qui figurent dans la loi au titre de la sous-occupation dans les zones tendues et dans celles où l'on manque de grands logements. En revanche, tel qu'il est rédigé, le texte obligera les organismes à faire partir des gens, pour des zones où l'on n'a peut-être que de grands logements. Dans certaines zones, cela n'aurait aucun sens car il arrive que l'on manque de petits logements. Nous souhaitons que la question soit renvoyée aux politiques locales de l'habitat, dans le cadre du PLH ou de la convention d'utilité sociale, ou encore aux préfets, qui pourraient accorder des dérogations, comme ils le font déjà en cas de vacance.

Nous ne sommes pas hostiles à la baisse de 10 % des plafonds de ressources prévue à l'article 21. Je tiens cependant à apporter une clarification : on dit que 70 % ou 75 % de la population française sont éligibles au logement social, mais c'est faux. Il y a bien une telle proportion de la population dont les revenus entrent dans les plafonds, mais il faut savoir qu'un propriétaire occupant n'est pas éligible au logement social ; or, dans la catégorie concernée, on compte 50 % de propriétaires occupants. En réalité, seulement 35 % de la population sont actuellement éligibles, pour un parc de 18 % ; après application de la loi, il y en aura 30 %.

S'agissant des plafonds de ressources, nous souhaitons que, dans l'avenir, la règle de leur réévaluation annuelle suive l'indice du revenu médian, plutôt que l'IRL. Cela nous semble plus cohérent avec ce que nous voulons faire, en raison de la proportion de la population éligible.

M. Lourier commentera une disposition relative à l'accession.

Enfin, nous avons des propositions complémentaires à vous faire, qui figurent dans notre document. Nous voudrions insister sur l'une d'elles. Nous travaillons actuellement avec les associations d'habitants sur la façon de mettre en oeuvre le Grenelle de l'environnement et, d'une manière générale, sur les travaux d'économie d'énergie. Les représentants de ces associations ont accepté pour la première fois, dans le principe, qu'une part raisonnable – encadrée par des accords collectifs locaux, eux-mêmes encadrés par un accord national – de l'investissement puisse être récupérée sur la quittance, sur une ligne séparée, à condition que l'État remplisse bien ses engagements au titre du Grenelle.

Nous avons travaillé sur deux propositions d'amendements. L'un permet le développement d'accords collectifs locaux : l'article 42 de la loi Méhaignerie de 1986-1989 est en effet rédigé de telle sorte que pratiquement aucun accord collectif local ne peut être signé dans les formes légales. Le second permet de faire apparaître sur une ligne séparée de la quittance cette part d'investissement.