Intervention de Bernard Gérard

L'objectif de la réforme proposée est d'augmenter l'offre de logements sans peser sur la dépense publique. La crise du logement étant une crise de l'offre, c'est du côté de l'offre que le Gouvernement souhaite agir en augmentant les possibilités de construire sur un terrain donné. Il s'agit donc de renforcer les possibilités de densifier, de construire plus pour habiter mieux.

Ce texte vise, pour un terrain disponible donné, à permettre de construire un nombre de logements neufs plus important, qu'il s'agisse du parc HLM ou de promoteurs privés qui pourront mieux rentabiliser leurs opérations grâce aux économies d'échelle réalisées.

Il a aussi pour objectif de favoriser la transformation de bureaux en logements et d'améliorer l'équilibre financier des opérations de réhabilitation.

Ce texte vise également à permettre la surélévation des bâtiments collectifs existants et l'agrandissement des maisons individuelles par l'ajout de surface. Il sera ainsi possible de répondre aux besoins des familles recomposées et à ceux liés à la dépendance des personnes âgées ou handicapées, qui est une préoccupation majeure pour les élus. La durée de vie en maison de retraite étant très courte – deux ans et demi –, permettre aux personnes âgées d'adapter leur logement pour en favoriser l'accessibilité permettra leur maintien à domicile.

Enfin, ce texte a pour objet de permettre de densifier les constructions sur le territoire et de favoriser un urbanisme moins consommateur d'espace. La densification limite en effet les déplacements et permet de rentabiliser les équipements existants.

Il est vrai qu'il existe déjà des possibilités de majorer les droits à construire pour la construction de logements en zone urbaine, favoriser la mixité sociale ou favoriser les logements performants sur le plan énergétique. Cependant, ces dispositions étant actuellement facultatives, elles ont été peu utilisées par les collectivités.

Le texte que nous examinons est un texte court, comportant un article unique. Il instaure, sauf décision contraire de la collectivité, une majoration de 30 % des droits à construire sur les terrains couverts par un document d'urbanisme.

Il comprend trois aspects : le champ d'application de la majoration – un territoire couvert par un document d'urbanisme, à l'exclusion de certains territoires et secteurs particuliers ; l'organisation d'une procédure de consultation du public sur les conséquences du dispositif ; l'enclenchement du dispositif, sauf décision contraire de la collectivité territoriale.

Pour ce qui est tout d'abord du champ d'application, celui-ci englobe tous les territoires couverts par un document d'urbanisme (PLU, POS ou plan d'aménagement de zone pour les zones d'aménagement concerté). La majoration des droits à construire est de 30 % et concerne les règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols, tels que fixés par les documents d'urbanisme. Elle concerne la construction de logements. Elle n'est pas applicable sur les territoires couverts par un plan d'exposition au bruit, ni dans les secteurs sauvegardés et ne peut permettre de déroger aux règles des lois « montagne » et « littoral ». Elle n'est pas non plus applicable si les communes ont déjà appliqué le dispositif de majoration des droits à construire en zone urbanisée pour construire ou agrandir un logement.

Pour ce qui est de la consultation du public, la commune ou l'intercommunalité dispose de six mois pour consulter ses habitants en leur présentant dans un document les conséquences qu'aura la majoration des droits à construire sur le territoire. À l'issue de la mise à disposition de ces informations, les observations du public sont synthétisées et présentées au conseil municipal ou à l'organe délibérant de la communauté.

Quant à l'entrée en vigueur de la majoration, elle intervient automatiquement huit jours après la présentation des conclusions de la consultation du public à l'organe délibérant de la communauté ou au conseil municipal. Elle s'applique au plus tard dans les neuf mois à compter de la promulgation de la loi. La majoration sera donc applicable sur le territoire national entre avril et décembre 2012. Cependant, une commune ou une communauté peut toujours décider de ne pas l'appliquer sur tout ou partie de son territoire par le biais d'une décision explicite, et peut éventuellement faire évoluer sa décision et décider de ne plus appliquer la majoration après l'avoir fait dans un premier temps.

On peut donc résumer comme suit ce qu'il faut retenir du dispositif.

Il s'agit d'une mesure généralisée visant à redynamiser la construction, mais à caractère temporaire et destinée à s'éteindre au 1er janvier 2016.

Plusieurs garanties sont accordées. Tout d'abord, une commune membre d'une intercommunalité compétente en matière d'urbanisme pourra dans tous les cas décider d'appliquer ou non la majoration de 30 % sur son territoire. De même, l'EPCI pourra aussi décider de n'appliquer le dispositif que sur une partie de son territoire. Enfin, il est possible à tout moment de mettre fin à ce dispositif. On voit donc que le maire reste maître du jeu et que les communes pourront bénéficier, dans un contexte budgétaire contraint, de gains supplémentaires au titre de la taxe d'habitation. Une consultation du public étant prévue, les conséquences de la majoration devront être évaluées avant sa mise en oeuvre.

Les autres possibilités de majorer les droits à construire seront cumulables avec ce dispositif, dans la limite de 50 %.

Ce projet de loi s'inscrit dans le cadre d'une politique plus large. Afin de relancer la construction, il est prévu de libérer 1 500 hectares de terrains de l'État entre 2012 et 2016, dont 880 hectares en Île-de-France. Il est aussi proposé de recourir aux baux emphytéotiques de longue durée. Il s'agit également de favoriser la mobilité résidentielle par une réforme de la fiscalité immobilière.

Certains des amendements déposés sur le texte concernent d'autres sujets, comme la gouvernance des offices HLM ou les rapports locatifs. D'autres sont éloignés de la mesure proposée, même si nous comprenons l'objectif poursuivi par leurs auteurs. Par ailleurs, les amendements en rapport direct avec le texte et qui visent à lever certaines règles existant en zone littorale ou en zone de montagne nous paraissent inopportuns. J'émettrai donc un avis défavorable sur ces amendements.

Outre des amendements rédactionnels, je vous propose pour ma part deux amendements visant à préciser les modalités de consultation du public. Sous réserve de ces amendements, j'émets un avis favorable à l'adoption du projet de loi.