Intervention de Jean-Paul Lecoq

Prenez Paris. C'est une des villes les plus denses du monde : 20 000 habitants au kilomètre carré, bien loin devant Londres et même New York. Une ville comme Vincennes, avec ses 23 000 habitants au kilomètre carré, dépasse Macao et se rapproche de Calcutta en termes de densité. L'impact de ce projet de loi sera donc nul pour ces villes, pourtant fortement touchées par la crise du logement.

Depuis quelques années nous assistons à une densification des agglomérations, notamment en région parisienne. Ce phénomène progressif n'a nullement freiné l'envolée des prix. La densification ne peut à elle seule constituer une solution face à la pénurie de logements, et plus particulièrement de logements sociaux.

Enfin, ce projet de loi repose sur un mécanisme aussi simpliste qu'illusoire. Il suffirait de majorer les droits à construire pour produire plus, stimuler l'offre et ainsi faire baisser les prix. Ce mécanisme est loin d'être automatique, bien au contraire. La majoration des droits à construire produira même l'effet inverse. Elle va engendrer une augmentation des prix, et ce pour deux raisons.

Premièrement, tout le monde reconnaît, même M. Apparu, que ce projet de loi impactera à la hausse le prix du foncier. Or celui-ci est un facteur majeur de l'envolée du coût de l'immobilier ces dernières années. Le prix du foncier ne dépend pas de la valeur vénale des terrains, mais bien de ses potentialités et du prix de vente final du bâti. En majorant les droits à construire, vous valorisez les prix du foncier. Vous avez beau déclarer que les promoteurs ne répercuteront pas cette hausse, au final vous n'en savez rien, ou peut-être savez-vous justement qu'ils vont se régaler. Il n'y a aucune garantie, particulièrement en zone tendue. Le renchérissement du foncier sera extrêmement préjudiciable pour le logement social et les collectivités locales. Ce sera le principal effet pervers de ce projet de loi.

Au-delà du renchérissement du foncier, le Centre d'étude sur les réseaux, les transports et l'urbanisme, organe du ministère, a publié le 6 juin dernier une étude démontrant que, passé un certain seuil de densification, les coûts du logement augmentent. Cela s'explique principalement par un renchérissement des coûts techniques. Pour les chercheurs de ce centre d'étude, il existe une densité optimale pour chaque type de bâti. Celle-ci est clairement différenciée de la densité maximale.

Au Front de gauche, nous proposons une autre politique du logement et de l'urbanisme, basée sur la concertation et la participation de l'ensemble des acteurs, au premier rang desquels les citoyens. Le Gouvernement doit faire confiance aux maires dans l'élaboration des PLU et garantir l'effectivité de la libre administration des communes. Le rapport direct entre le maire et ses concitoyens est la garantie d'un urbanisme concerté et optimal, non pas maximal. Parallèlement, dans le programme du Front de gauche « L'Humain d'abord », nous proposons de construire un million de logements sociaux en cinq ans. Cela permettrait, d'une part, de répondre à la demande et, d'autre part, de juguler la spéculation immobilière sur les loyers privés et les prix à la vente.