Michel Hunault
Question N° 85453 au Ministère du Logement
Question soumise le 3 août 2010
M. Michel Hunault attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la difficulté dans laquelle de nombreux locataires se trouvent pour se loger. Nombreux sont les jeunes actifs ayant un début de carrière professionnelle de plus en plus précaire (mutation professionnelle, contrats de travail à durée déterminée contrats de travail à durée indéterminée mais en période d'essai, contractuels de la fonction publique...) dont les revenus sont pourtant théoriquement suffisants au regard des critères habituels de solvabilité, mais qui ont recours à la solidarité familiale, en particulier intergénérationnelle auprès desquels ils trouvent généralement une caution. Or, la loi a introduit une disposition interdisant pour le bailleur le recours au cautionnement dès lors qu'il a souscrit une assurance perte de loyer. Ainsi, la caution d'un tiers ne peut plus être proposée par le locataire, il en découle un accès au logement plus difficile aux catégories de locataires ne disposant pas d'un emploi fixe et pérenne. Au regard des effets contraires à la philosophie même de ces dispositifs, il lui demande s'il entend permettre de rétablir le recours à la caution d'une personne physique quelle que soit la spécificité du bailleur, au moins lorsque le locataire le propose. Il ne s'agirait là non pas d'une obligation, mais d'une faculté.
Réponse émise le 15 février 2011
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion et l'article 39 de la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie. Ces dispositions interdisent désormais tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire d'un logement non meublé, lorsque le bailleur est une personne physique, sauf lorsque le candidat à la location est un étudiant ou un apprenti. Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale, à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la demande de cautionnement est également interdite, même sans cumul avec une assurance, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ou lorsque le cautionnement est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009. En conséquence, si cette mesure édicte une interdiction de principe de cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire pour le secteur locatif privé, elle n'interdit toutefois pas le cautionnement. En outre, faciliter l'accès au logement locatif pour les ménages les plus modestes demeure une priorité du Gouvernement. Le Président de la République, dans son discours à Vandoeuvre-lès-Nancy, a demandé la mise en place d'un dispositif d'assurance contre les risques d'impayés de loyers qui concerne l'ensemble des propriétaires et des locataires. C'est pourquoi le Gouvernement a mis en place, avec Action Logement et les représentants des entreprises d'assurance, un dispositif de garantie des risques locatifs. Celui-ci, applicable depuis la publication du décret du 23 décembre 2009, prévoit que les entreprises d'assurance liées à cette nouvelle GRL proposent un produit unique couvrant les bailleurs contre les risques d'impayés de tous les locataires qui présentent un taux d'effort inférieur ou égal à 50 %. Outre la garantie d'impayés de loyers, cette nouvelle GRL comporte deux autres garanties obligatoires, la première couvrant les dégradations locatives et la seconde les frais de contentieux. Ce dispositif apporte ainsi des garanties fortes aux propriétaires qui sont, quels que soient les cas de figure rencontrés - locataires de bonne ou de mauvaise foi - assurés de percevoir leurs loyers pendant toute la durée du bail ainsi qu'une aide en cas de dégradation du logement et de frais contentieux. Ceci devrait inciter les propriétaires à remettre en location leurs logements vacants sans craindre des impayés de loyers qui peuvent avoir des répercussions très fortes sur leur situation économique, et permettre ainsi à un nombre plus important de personnes n'ayant que de faibles revenus d'accéder plus facilement au parc locatif privé.
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