Denis Jacquat
Question N° 66328 au Ministère du Logement
Question soumise le 15 décembre 2009
M. Denis Jacquat attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les propositions exprimées par l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) dans son livre blanc pour 2009 intitulé "Appauvrir les bailleurs, c'est réduire l'offre locative". Soulignant la nécessité d'établir la transparence dans la gestion des charges locatives pour mieux les maîtriser, l'UNPI suggère d'actualiser la liste des charges récupérables aujourd'hui largement dépassée pour tenir compte des technologies et des services nouveaux, de permettre au locataire de payer directement les charges qui lui sont imputables et d'ouvrir la possibilité d'un forfait de charges avec régularisation en fin d'année. Il préconise en outre de lier le règlement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à celui de la taxe d'habitation, dans un souci de simplification des procédures et de responsabiliser les locataires. Il le remercie de bien vouloir lui faire connaître son avis à ce sujet.
Réponse émise le 9 mars 2010
Le régime des charges locatives repose sur une recherche d'équilibre entre les parties. À ce titre, en vertu de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation, les charges sont exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage de la chose louée, des dépenses d'entretien courant, des menues réparations et des impositions. Une liste limitative de ces charges est fixée par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 pour le parc locatif social et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour le parc privé. Elle est identique dans les deux secteurs. Toutefois la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a introduit une possibilité de déroger à cette liste par voie d'accords collectifs locaux, lorsque les dépenses engagées portent sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. La loi du 13 juillet 2006 a aussi apporté des précisions sur certains points. En effet, le calcul des charges récupérables, dans le cas d'un contrat d'entreprise, a été simplifié. Désormais, la totalité du coût des services assurés dans le cas d'un contrat d'entreprise est récupérable, TVA et marges bénéficiaires comprises, auprès du locataire. En outre, suite aux évolutions législatives et réglementaires concernant la sécurité des ascenseurs, la loi ENL apporte des précisions nécessaires sur les charges récupérables auprès du locataire, en vertu des nouvelles obligations d'entretien et de contrôle qui incombent aux bailleurs. Enfin, le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 a modifié le système de récupération des dépenses de gardiennage pour tenir compte des nouvelles modalités de gestion des bailleurs et de l'évolution des métiers de gardiens et de concierges. Les évolutions technologiques et les nouveaux modes de gestion engendrent de nouvelles charges qui ne sont pas récupérables, actuellement, auprès des locataires et qui peuvent soulever des difficultés d'application. Cependant, toute proposition d'évolution des textes relatifs aux charges locatives ne pourra aboutir sans qu'il y ait au préalable une large concertation entre les représentants des bailleurs et des locataires. Enfin, les modalités de recouvrement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères relève du ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi et du ministère de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales.
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