Daniel Garrigue
Question N° 63251 au Ministère du Logement
Question soumise le 10 novembre 2009
M. Daniel Garrigue attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conséquences de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, promulguée le 25 mars 2009 - dite loi Boutin - pour les étudiants qui cherchent à louer un logement. En effet, si le bailleur a choisi la formule de l'assurance « loyers impayés » dite GRL auprès d'un assureur ayant adhéré au dispositif GRL, la compagnie d'assurance demande en contrepartie la justification des revenus du preneur, qui n'est éligible à la garantie que si le loyer représente au maximum la moitié de ses revenus, ce qui a pour effet d'exclure la très grande majorité des étudiants qui n'ont pas de revenus. Le choix de l'assurance fermant l'alternative de la caution, l'étudiant ne peut plus solliciter le concours d'un tiers, et notamment des membres de sa propre famille. Considérant que l'offre de logement pour les locataires étudiants est inférieure à la demande, il est probable que les bailleurs prendront en priorité les étudiant et/ou preneurs disposant d'une caution plutôt que de souscrire un contrat d'assurance. Il lui demande, en conséquence, quelle dispositions il envisage de prendre pour corriger cette anomalie préjudiciable actuellement à de nombreux étudiants, notamment en région parisienne.
Réponse émise le 2 mars 2010
L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion. Cet article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion interdit désormais tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire d'un logement non meublé, lorsque le bailleur est une personne physique. Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale, à l'exception des sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la demande de cautionnement est également interdite, même sans cumul avec une assurance, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ou lorsque le cautionnement est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État (décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009). Conscient des difficultés d'application de ce dispositif à l'égard de certaines catégories de personnes, notamment des étudiants, le législateur a souhaité atténuer la rigueur de cette mesure en autorisant un bailleur à solliciter une caution lorsque le candidat à la location est un étudiant ou un apprenti (art. 39 de la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie). Par ailleurs, afin de faciliter l'accès au logement des ménages, et notamment des ménages les plus modestes, un dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) a été créé en 2006 en partenariat étroit avec les partenaires sociaux gestionnaires du 1 % logement devenu depuis « action logement ». Ce dispositif a été revu dans le cadre de négociations étroites menées durant l'été 2009 entre le Gouvernement, les partenaires sociaux gestionnaires d'« action logement » et les représentants des sociétés d'assurances. Dorénavant, les sociétés d'assurances liées au nouveau dispositif GRL proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 %. « l'Action logement » ou l'État, selon les publics, apportera une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sursinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes. En outre, afin d'éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place sur la base d'un suivi d'indicateurs. Ce suivi se fera en partenariat avec les assureurs. En cas de dysfonctionnement (comme par exemple le non-suivi par les assureurs des sinistres), des sanctions, notamment financières, pourront être prononcées à l'encontre des assureurs.
Aucun commentaire n'a encore été formulé sur cette question.