Michel Vergnier
Question N° 27013 au Ministère de l'Économie
Question soumise le 8 juillet 2008
M. Michel Vergnier attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur la situation de certains des particuliers qui ont investi dans des résidences de tourisme en application de la loi Demessine. Ces dispositions leur permettent de bénéficier de réduction d'impôt ainsi que d'une exemption de TVA, dans la mesure où la résidence de tourisme se trouve située dans une zone de revitalisation rurale. Cet avantage est soumis à la condition que leurs biens soient loués pendant une période minimale de neuf ans. Cependant, dans le cas où les locataires défaillants dénoncent le bail avant la fin de la période requise, les appartements ont beaucoup de mal à être reloués. Les propriétaires qui ne sont en aucune façon responsable de la situation du locataire se trouvent donc contraints de rembourser les avantages fiscaux perçus et la TVA. L'application de telles mesures serait particulièrement injuste car elle ferait porter sur les investisseurs une charge les obligeant à vendre leur bien alors que cet investissement immobilier était destiné au départ à compléter leurs revenus. En conséquence, il souhaiterait connaître la position du Gouvernement et s'il entend renoncer au remboursement des avantages fiscaux dans les cas où il s'avère que les investisseurs sont victimes d'un locataire défaillant.
Réponse émise le 2 septembre 2008
S'agissant du régime fiscal applicable en matière d'impôt sur le revenu, en l'état actuel de la législation, le bénéfice de la réduction d'impôt sur le revenu, au titre des investissements locatifs réalisés dans des résidences de tourisme classées, prévue aux articles 199 decies E à G du code général des impôts (CGI), est subordonné à un engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans, à l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux. En cas de changement d'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit en principe être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période. En cas de non-respect de l'engagement de location, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement. Cette rupture de l'engagement peut notamment être constituée lorsque l'exploitant cesse d'être en mesure de prendre le logement en location et qu'aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d'un mois et jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement. Cela étant, compte tenu de la démarche engagée par les professionnels du secteur visant à la mise en place d'une charte de bonnes pratiques afin d'assurer une information plus complète et une meilleure protection des personnes physiques qui investissent dans ces opérations, il peut être admis, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l'exploitant, une période de vacance qui ne peut excéder douze mois. Il est précisé que les cas de défaillance concernés par cette mesure de tempérament s'entendent exclusivement de la liquidation judiciaire de l'exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location, ou de la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résolution du contrat à défaut de paiement du loyer. À défaut de relocation effective à un nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter, selon le cas, soit de la date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer contenant l'intention des copropriétaires d'user du bénéfice de la clause résolutoire, le service devra procéder à la remise en cause de la réduction d'impôt précédemment accordée. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme. Ces nouvelles règles doctrinales s'appliquent à compter de la publication au Bulletin officiel des impôts (BOI) de l'instruction administrative portant à la connaissance des services ces nouvelles dispositions, ainsi, en tant que de besoin, que pour le règlement des litiges en cours. S'agissant du régime fiscal applicable en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), il résulte de la combinaison des dispositions des articles 260 D et 261 D.-4° -(a) du CGI que la location d'un immeuble, au profit d'une personne exploitant une résidence de tourisme classée destinée à l'hébergement des touristes, est soumise de plein droit à cette taxe lorsque le contrat de location est d'une durée d'au moins neuf années et que l'exploitant a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger. La taxation des loyers a pour corollaire la possibilité, pour le propriétaire de l'immeuble, d'exercer la déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition de son investissement immobilier. Dans une instruction publiée au BOI sous la référence 3 A-13-91 du 19 juillet 1991, l'administration a eu l'occasion de préciser les conséquences, au regard du droit à déduction résultant de l'interruption du contrat de location initial d'une durée de neuf ans. En principe, dès lors qu'il n'affecte plus son immeuble à la réalisation d'opérations imposables ouvrant droit à déduction, le propriétaire est replacé sous le régime de l'exonération de la TVA des locations de locaux meublés ou garnis à usage d'habitation, à compter de la date à laquelle cette activité a été soumise à la taxe (art. 178 de l'annexe II au CGI). Toutefois, il convient de préciser qu'ainsi que le prévoient les dispositions de l'article 207-III-1 nouveau de l'annexe II au CGI transposant les articles 184 à 189 de la directive n° 2006/112/CE du 28 novembre 2006 relative au système commun de TVA, le propriétaire n'est tenu de procéder qu'au reversement d'une fraction de la TVA dont il a opéré la déduction. Cette fraction est égale au montant de la TVA qu'il a antérieurement déduite, diminuée d'un vingtième par année écoulée depuis la date à laquelle l'immeuble a été acquis ou achevé. Il n'y a néanmoins pas lieu de procéder à ce reversement si le propriétaire continue d'affecter son bien immobilier à une activité locative soumise à la TVA, qui résulterait de la conclusion d'un nouveau bail commercial avec un nouvel exploitant respectant les conditions prévues par le a ou le b du 4° de l'article 261 D du CGI. Enfin, si le propriétaire cède son immeuble à un acquéreur qui l'affectera également à une activité locative soumise à la TVA, cette cession peut bénéficier des dispositions de l'article 257 bis du CGI concernant les transmissions d'une universalité totale ou partielle. Le cédant est alors dispensé du reversement de la TVA antérieurement déduite décrit ci-dessus qui serait normalement exigible dans l'hypothèse où la cession de l'immeuble ne serait plus passible de la TVA (CGI, art. 257-7° ).
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