Laurent Hénart
Question N° 20189 au Ministère du Logement
Question soumise le 8 avril 2008
M. Laurent Hénart attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur le régime des baux de la loi du 1er septembre 1948. Alors que ce parc immobilier tend à diminuer de manière conséquente depuis 10 ans, il reste encore près de 246 000 logements régis par les dispositions de cette loi, qui concernent près de 20 % des locataires. La loi de 1948 est souvent considérée comme un frein à la modernisation des locaux loués, soumis à ses dispositions. Alors que l'ancienneté moyenne d'occupation des locataires est de 6 ans dans le secteur locatif libre, cette durée est de 21 ans dans le parc régi par la loi de 1948. Il est donc difficile pour le bailleur de pouvoir reprendre possession de son bien afin de réaliser des travaux de réhabilitation et de mise aux normes. Par ailleurs, les bailleurs ne perçoivent pas des loyers suffisants pour financer des travaux de réhabilitation des locaux. En sus, les dispositions fiscales prévues par la loi d'engagement national pour le logement ne leur sont pas accessibles. Le nouveau conventionnement Anah, associé au dispositif fiscal Borloo ancien, entré en vigueur le 1er octobre 2006, qui a pour objectif le développement d'une offre locative de logements privés à loyers bas, est soumis à des conditions de fond et de formes restrictives. L'Agence nationale de l'habitat peut conclure avec tout bailleur une convention par laquelle celui-ci s'engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer maîtrisés. En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie de la déduction fiscale spécifique Borloo ancien, avec des taux de déduction fiscale modulés en fonction de l'engagement social du propriétaire. Il s'engage à louer ce logement à un niveau de loyer maîtrisé pendant 6 ans. En contrepartie, il bénéficie d'une déduction fiscale sur ses revenus locatifs de 30 % en cas de loyer intermédiaire et de 45 % pour un loyer social. Toutefois, ce dispositif, mis en place à partir du 1er octobre 2006, s'applique pour un nouveau bail conclu avec un nouvel occupant. En effet, pour pouvoir être validées par l'Anah et ouvrir droit au dispositif de déduction spécifique sur les revenus fonciers, les conventions sont obligatoires et doivent avoir été conclues avec l'Anah avant la signature du bail avec un nouvel occupant du logement. La convention signée doit être jointe au bail au moment de sa signature avec le locataire. Or, les propriétaires soumis au régime des baux de la loi de 1948 ne disposent pas de bail écrit et leur droit de reprise du logement reste très limité. Doublements pénalisés, ils souhaiteraient connaître l'évolution prévue pour ces baux d'habitation. Dès lors, il lui demande quelles sont les mesures que le Gouvernement entend prendre relatives aux baux soumis à la loi de 1948 et s'il entend faire accéder les propriétaires bailleurs à la défiscalisation.
Réponse émise le 4 mai 2010
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a crée un nouveau dispositif dit « Borloo-ancien » qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une déduction fiscale sur les loyers perçus en fonction du niveau de loyer pratiqué dès lors qu'ils s'engagent par convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à louer leur logement pendant six ou neuf ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Pour bénéficier de cette mesure, les bailleurs devaient auparavant signer un nouveau bail avec un nouveau locataire, le bail ne pouvant être signé avec une personne occupant déjà le logement. Depuis la loi du 5 mars 2007 instituant le droit opposable au logement et portant diverses mesures relatives à la cohésion sociale, le propriétaire d'un logement occupé peut bénéficier de la déduction fiscale dès lors qu'il renouvelle le bail conclu avec un locataire en place sous réserve que les ressources de celui-ci ne dépassent pas les plafonds fixés par la convention Anah. Cette mesure qui répond à un souci d'équité et de protection des locataires en place, permet, de ce fait, aux logements occupés régis par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 d'entrer dans le champ d'application de ce dispositif dès lors que leur propriétaire renouvelle le bail oral ou écrit conclu avec les occupants. Aussi, les propriétaires soumis au régime des baux de la loi du 1er septembre 1948, dès lors que les ressources de leurs locataires sont inférieures aux plafonds prévus par le conventionnement Anah, peuvent renouveler les baux de leurs locataires et signer une convention avec l'Anah afin de bénéficier des déductions fiscales de ce dispositif. Par ailleurs, les articles 49 et 50 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ont rendu plus incitatif ce dispositif en faisant passer les déductions fiscales de 45 % à 60 % des revenus bruts des logements lorsque la convention Anah prévoit un loyer de niveau social et de 30 ou 45 % à 70 % lorsque ces logements sont loués à un organisme public ou privé soit en vue de leur sous-location aux personnes éprouvant des difficultés à se loger ou nécessitant une solution locative de transition soit en vue de l'hébergement de ces mêmes personnes.
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