Damien Meslot
Question N° 14837 au Ministère du Logement
Question soumise le 15 janvier 2008
M. Damien Meslot attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les inquiétudes des propriétaires bailleurs concernant les mesures tendant à faciliter l'entrée dans les lieux par les nouveaux locataires. Les propriétaires bailleurs redoutent en effet que l'équilibre des relations locatives évolue une nouvelle fois en faveur des locataires. Enfin, en matière de caution, une garantie des risques locatifs financée de façon tripartite - propriétaires, État et locataires - a été proposée par l'UNPI. C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles mesures elle entend prendre pour rétablir l'équilibre des relations locatives et de lui indiquer quelles suites seront réservées à la garantie des risques locatifs proposée par l'UNPI.
Réponse émise le 7 juin 2011
Le Président de la République, lors de son discours du 11 décembre 2007 à Vandoeuvre-lès-Nancy, a souhaité que soit mise en oeuvre une assurance contre les risques de loyers impayés qui concernent l'ensemble des propriétaires et des locataires, qui permettrait en mutualisant les risques d'en réduire le coût individuel et rendrait inutile le cautionnement. Les souhaits formulés par l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) résultent de la même préoccupation de sécuriser les bailleurs tout en rendant inutile le cautionnement par une personne physique. La mise en oeuvre de la garantie des risques locatifs, consécutive à la convention signée le 20 décembre 2006 entre l'État et Action logement a permis la mise en place d'un système d'assurance contre les risques de loyers impayés permettant de couvrir un très large public de locataires, indépendamment de la nature de leur contrat de travail et de la stabilité de leur revenu. Ce dispositif est d'ores et déjà opérationnel et fait l'objet de contrats distribués par les entreprises d'assurances partenaires d'Action logement. Le supplément de sinistralité sur ces contrats, lié à l'ouverture des critères d'éligibilité à un plus large public que celui habituellement couvert par les contrats d'assurances, est intégralement financé par l'État ou Action logement. Compte tenu de la difficulté pour de nombreux ménages à se loger dans certaines zones tendues du territoire national (région Île-de-France, grandes agglomérations...), il importe aujourd'hui, d'une part, de redonner à chacun la possibilité d'accéder de façon équitable à un logement décent et, d'autre part, de contribuer à remettre sur le marché des logements devenus vacants. En janvier 2008, une mission avait été confiée par le ministre de l'économie, des finances et de l'emploi et le ministre du logement et de la ville à Mme Sabine Baïetto-Beysson, directrice de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), et M. Bernard Béguin, directeur d'Equité Générali France, qui ont procédé à l'ensemble des auditions nécessaires avec les représentants des propriétaires-bailleurs, des locataires, des partenaires sociaux d'Action logement et des compagnies d'assurances afin de proposer un système assurantiel adapté permettant de supprimer la caution. La mission a aussi étudié les questions liées à la prévention et aux modalités de traitement et de récupération des impayés, en particulier lorsque le locataire n'est pas de bonne foi, comme celles liées à l'exécution des décisions de justice et de reprise des logements concernés. C'est donc à l'issue d'une longue concertation menée entre l'État, les partenaires sociaux d'Action logement et les représentants des entreprises d'assurances que le dispositif a fait l'objet d'un aménagement présenté en Conseil des ministres le 23 décembre 2009. Trois groupes d'assurances ont d'ores et déjà adhéré à la nouvelle garantie des risques locatifs (GIRL) (DAS, CGI Assurances, société d'assurance des professionnels FNAIM, et la Mutuelle Alsace-Lorraine). Deux autres assureurs, Axa et MACIFILIA, étudient actuellement la possibilité d'adhérer. Il s'agit de permettre une meilleure implication des entreprises d'assurances dans le dispositif avec un contrat socle non stigmatisant permettant d'accueillir les locataires déjà couverts par le marché des assurances « loyers impayés » comme ceux qui ne l'étaient pas encore. Le financement public intervient uniquement pour les locataires dont le taux d'effort est élevé (loyer représentant entre 28 % et 50 % de leurs revenus) ou disposant de revenus précaires. Sans déséquilibrer les relations entre les bailleurs et les locataires, ces évolutions sont de nature à permettre un développement plus important de la garantie universelle des risques locatifs et à répondre ainsi aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. Elles contribuent également à rendre inutile le cautionnement par une personne physique ou morale, les bailleurs couverts par la garantie étant suffisamment sécurisés. Toutefois, si la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a interdit le cumul entre cautionnement et assurance contre les loyers impayés, elle en a maintenu la possibilité pour les locataires étudiants ou apprentis ou lorsque le cautionnement est accordé par un organisme social mentionné dans le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Le dispositif de garantie des risques locatifs rénové fin 2009 permet d'assurer des relations locatives mieux équilibrées entre locataires et bailleurs. Le Gouvernement n'envisage pas de remettre en cause ce dispositif, notamment pour un système au financement duquel les locataires participeraient.
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