Interventions sur "droits à construire" de Jean-Paul Lecoq

Madame la présidente, monsieur le ministre, mes chers collègues, ce soir, pour la deuxième fois, notre assemblée examine le projet de loi majorant les droits à construire. Ce texte a été rédigé, examiné et voté dans la précipitation. En première lecture, nous avons dû l'amender à l'aveugle, sans être en possession du texte. Au Sénat, les délais étaient tellement brefs que les amendements ont été examinés par la commission alors même que la discussion générale était engagée dans l'hémicycle du palais du Luxembourg. C'est du grand n'importe quoi !

Le bilan est indiscutablement bien moins reluisant. Avec ce texte, le Gouvernement propose de majorer de 30 % l'ensemble des droits à construire. Depuis l'annonce de cette mesure, les critiques n'ont cessé de pleuvoir. J'ai cru comprendre qu'au sein même de la majorité, certains députés étaient plus que dubitatifs.

...et attisera les tensions en engendrant une hausse des prix. La première critique que je formulerai a trait à la démocratie et à la participation citoyenne. Alors que des milliers de villes ont élaboré ou élaborent encore des PLU, en concertation directe avec leurs populations dans le cadre d'enquêtes publiques, vous détruisez tous ces dispositifs pour appliquer autoritairement une majoration des droits à construire de 30 %. Pour compenser, vous proposez un ersatz de consultation dont on peine à délimiter les contours. D'ailleurs, le rapporteur vient de dire que les municipalités pourront choisir elles-mêmes le mode de consultation des citoyens.

quand on sait qu'aujourd'hui, bien souvent, les promoteurs n'utilisent pas l'ensemble des possibilités offertes par les seuls PLU. À ce sujet, monsieur le ministre, vous oubliez de mentionner que la majoration des droits à construire existe déjà pour les bâtiments BBC et le logement social. Elle est inscrite dans la loi Grenelle II et la loi MOLLE. Or seules 0,5 % des communes concernées l'ont appliquée.

Pourquoi donc ? Tout simplement parce que le développement de l'offre de logements dépasse la seule question des droits à construire et de la densification.

...nous assistons à une densification des agglomérations, notamment en région parisienne. Ce phénomène progressif n'a nullement freiné l'envolée des prix. La densification ne peut à elle seule constituer une solution face à la pénurie de logements, et plus particulièrement de logements sociaux. Enfin, ce projet de loi repose sur un mécanisme aussi simpliste qu'illusoire. Il suffirait de majorer les droits à construire pour produire plus, stimuler l'offre et ainsi faire baisser les prix. Ce mécanisme est loin d'être automatique, bien au contraire. La majoration des droits à construire produira même l'effet inverse. Elle va engendrer une augmentation des prix, et ce pour deux raisons. Premièrement, tout le monde reconnaît, même M. Apparu, que ce projet de loi impactera à la hausse le prix du foncier. Or celui-c...

...ement. À Paris, les loyers ont doublé, les prix à la vente dépassent en moyenne les 10 000 euros au mètre carré. Plus aucun arrondissement n'est en dessous de 8 000 euros. Rendez-vous compte : un treize mètres carrés est vendu 130 000 euros à Paris, autant dire un montant inaccessible pour un smicard ! Face à cette situation, le Président de la République a sorti de son chapeau la majoration des droits à construire. Après la TVA anti-sociale, la remise en cause des 35 heures et la remise en cause aggravée du repos dominical, voilà le droit à construire ! Pas un mot sur le logement social, la loi SRU ou encore les aides à la pierre, rien, si ce n'est une ultime mesure de libéralisation de l'urbanisme. Dès cette annonce, les ministres de l'écologie, du logement et du budget ont mobilisé tous leurs efforts po...

La majoration des droits à construire permettrait, selon les dires ministériels, de faire sortir de terre 40 000 logements. Ce serait, paraît-il, imparable. Dès lors, une question me taraude : pourquoi ne pas l'avoir fait plus tôt ? Si cette mesure est magique et apporte les réponses adéquates à la crise du logement, pourquoi ne pas l'avoir fait adopter en début de législature ?

...eints si écoutez bien 66 % des communes concernées appliquent cette majoration à 50 % des projets en l'utilisant à 100 % de ses capacités pour des habitations de 100 mètres carrés en moyenne. Avouez que cela fait beaucoup d'hypothèses successives et de conditions à remplir ! Dans leurs déclarations élogieuses, les ministres oublient bien vite de mentionner que le dispositif de majoration des droits à construire existe déjà pour le logement social et les logements à haute performance énergétique et que, dans les faits, cela n'a eu que très peu d'impact sur le volume de constructions. Pourquoi ? Tout simplement parce que la crise du logement dépasse la seule question de l'offre de logements. Elle pose la problématique des types de logements mis sur le marché et celle, ô combien significative en cette péri...

Tout un programme ! La majoration des droits à construire est une articulation d'une idée aussi simpliste qu'illusoire : il suffirait d'augmenter les capacités de construction pour stimuler l'offre de logements et faire baisser instantanément les prix. Cette approche libérale repose sur la théorie de l'offre et de la demande, défendue par Jean Dionis du Séjour,

...nement baisser les prix. En commission, le secrétaire d'État a lui-même reconnu que cette mesure engendrera une hausse du prix du foncier, pourtant déjà à l'origine de la cherté des logements. Tous les acteurs de terrain, élus, bailleurs, promoteurs, citoyens, dénoncent l'inflation du foncier. Or le prix des terrains est fonction du prix de vente global du bien bâti sur sa surface. Accroître les droits à construire revient à augmenter le prix de vente global du programme et donc le prix du foncier.

...leurs sociaux. Ces derniers verront le coût de leurs programmes fortement alourdi. Dans un contexte de désengagement financier de l'État, et même des banques qui ont du mal aujourd'hui à soutenir les futurs investisseurs, cette mesure réduira d'autant leurs capacités de construction de logements sociaux. L'augmentation du prix du foncier sera d'ailleurs une aubaine pour l'État. La majoration des droits à construire a été accompagnée d'une autre annonce, beaucoup moins reprise par les médias : la vente par l'État de terrains sur lesquels pourraient être construits jusqu'à 100 000 logements : 384 terrains répartis sur 880 hectares seront mis directement sur le marché du foncier ou mis en location dans le cadre de baux emphytéotiques. Il n'a nullement été mentionné que ces terrains seraient laissés à la dispos...