Intervention de Luc Legras

Pour comprendre pourquoi les organismes d'habitat se sont intéressés à ces emprunts, il faut revenir quelques années en arrière : ils s'y sont intéressés parce que, à un certain moment, leurs stocks de prêts issus de la Caisse des dépôts étaient largement au-dessus du marché. Et la Caisse des dépôts, sur la base des instructions que lui donnait le Trésor, refusait de renégocier la dette.

Les prêts livret A de l'époque étaient basés sur des taux d'intérêt variant entre 5 %, 6 % voire 7 % pour une partie de la dette, partie variable selon les organismes. Il est arrivé un moment où ces taux étaient nettement au-dessus du marché, à la fin des années 1990, vers 1997-1998. Les demandes de renégociations des prêts se sont heurtées à un refus de la Caisse des dépôts et consignations car les bénéfices des fonds d'épargne qui étaient liés aux retours des prêts anciens permettaient d'alimenter un certain nombre de choses. À ce moment-là, des organismes d'habitation, bénéficiant de contrats qui pour lesquels les pénalités de remboursement n'étaient pas très élevées, ont décidé de rembourser et de se refinancer sur le marché. Certains d'entre eux ont fait des économies de frais financiers extrêmement importantes. Certains ont choisi du taux fixe, d'autres du taux variable. À cette époque-là, l'euro était en train de se positionner, et les taux baissaient sensiblement. Les taux variables étaient à certaines périodes inférieurs au taux du livret A. Il y a donc eu des opportunités dont certains ont bénéficié. Et des organismes ont gagné sur leurs frais financiers l'équivalent de 3 ou 4 mois de loyer.

Le Trésor et la Caisse des dépôts et consignation ont évolué par la suite, une fois que certains organismes ont renégocié et rendu à la Caisse des dépôts 20 %, 30 % voire 40 % de leur dette. Ce n'est qu'à ce moment-là que le Trésor, par le biais de la Caisse des dépôts et consignations, a fait des propositions qui sont devenues intéressantes. Il a également verrouillé les contrats, c'est-à-dire qu'il a instauré des pénalités actuarielles qui rendent plus difficiles les remboursements anticipés.

Il faut également savoir qu'une partie de la dette des organismes n'est pas forcément liée au livret A. Légalement, sur la partie construction, un organisme doit prendre plus de 50 % de sa dette en livret A pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux ; mais ce n'est pas le cas s'agissant de la réhabilitation. Or sur des durées plus courtes, par exemple sept ans, les banquiers ont parfois proposé des offres qui paraissaient avantageuses, notamment l'absence de garanties.

Un troisième facteur, récurrent sur la période 2000-2010, est la grande volatilité des taux courts. À certains moments, ces derniers étaient proches de zéro, à la fois en dessous du livret A et des taux longs. Les organismes se sont demandés s'ils n'avaient pas intérêt à se financer en taux courts, notamment sur l'Euribor et prenant des protections.

Si l'adaptation de la gestion du Livret A avait été un peu plus fine, la question ne se serait pas posée dans les mêmes termes.