Intervention de Jacques Bouchez

L'évaluation du TGPE porte sur le bien tel quel : elle est fonction du prix du terrain, fondé sur les transactions des années précédentes dans le secteur, et de l'évaluation des bâtiments, avec des coefficients d'abattement pour vétusté par exemple, ou parce que l'emprise est particulièrement grande. L'évaluation finale, elle, est le prix opérationnel, qui permet la vente. Elle est fonction du projet qui sera réalisé, et peut être supérieure ou inférieure à celle du TGPE.

Lorsque France Domaine fait l'évaluation pour le TGPE de la base aérienne de Toulouse, elle fonde son calcul sur 350 hectares de terrain et des centaines de bâtiments. Même si le prix au mètre carré des hangars et du terrain dans le secteur est faible, et même compte tenu du coefficient de vétusté, le montant peut atteindre 50 ou 60 millions. Aucun acquéreur ne déboursera cette somme juste pour du foncier. Les écarts, sur les emprises de ce type, sont donc très importants. La valeur finale, fondée sur ce qu'on prévoit de faire des biens – pour partie de la réserve foncière, pour partie l'installation d'une entreprise – peut s'établir autour de 5 ou 6 millions, soit dix fois moins. Mais il n'y a pas d'autre issue : pour vendre, il faut avoir un client.