Intervention de André Yché

La valorisation de chacun des sites est étroitement liée à sa destination. Certains d'entre eux seront reconvertis en logements – logements sociaux, logements intermédiaires, ou encore, dans d'autres cas, logements de standing ayant vocation à être revendus. Il est aussi possible d'y aménager des logements pour étudiants, ou encore d'en transformer certains en immeuble de bureaux. Nous avons dû estimer la répartition entre ces catégories d'affectation. Or, nous ne sommes évidemment pas les seuls décideurs. Dans ce type d'exercice, une négociation étroite et permanente avec la Ville de Paris est indispensable ; celle-ci supervise la destination finale des biens.

La démarche qui a abouti à l'estimation décrite par Hubert Reynier reposait sur l'idée que nous négociions non six biens disjoints mais un panier de biens, un ensemble.

Dans ces conditions, nous pouvions afficher un prix ferme plus élevé d'un montant de 70 à 80 millions d'euros par rapport à une estimation prudente : nous étions en effet partis du principe que les risques ne se réaliseraient pas simultanément sur la totalité du périmètre.

Une illustration de ces risques peut être présentée avec la caserne de Reuilly. Nos hypothèses de constructibilité les plus optimistes la portaient à 57 000 m2. Cependant, la réalisation d'une telle hypothèse est étroitement liée non seulement à l'accord que nous aurions pu trouver avec la ville de Paris – aucune difficulté ne se présentait – mais aussi avec l'architecte des bâtiments de France, sachant que pour atteindre ce niveau de constructibilité, le site devait être très largement démoli. Notre projet était de conserver deux immeubles témoins de ce qu'était la cour d'honneur, à la manière de ce qui a été réalisé à la caserne Dupleix, pour conserver la mémoire du site et le valoriser. Si la constructibilité retenue devait être moins favorable, la valorisation du site s'en trouverait diminuée d'autant.

Un autre exemple peut être fourni par les immeubles du 7ème arrondissement – l'îlot Saint-Germain, l'ancienne abbaye Saint Thomas d'Aquin et le site du ministère des Anciens combattants rue de Bellechasse. Ils se trouvent tous inclus dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ce qui les fait échapper au quota de logements sociaux en vigueur à Paris. Or, ce PSMV est en cours de renégociation entre l'État et la Ville de Paris depuis un an environ ; les négociations pourraient encore durer un an et demi à deux ans. Clairement, la Ville veut aligner les règles du PSMV sur les règles générales appliquées dans Paris. Dès lors, nous ne pouvons pas écarter l'hypothèse d'une augmentation du quota de logements sociaux dans l'opération que nous voulons conduire. Pour concilier les contraintes pesant sur les sites, nous avons donc élaboré avec la Ville des hypothèses prenant en compte ce risque économique et financier, et travaillé sur la localisation des futurs logements sociaux.

En conclusion, autant une approche globale du périmètre nous permettait d'offrir un prix ferme relativement élevé et une clause de répartition de prix finalement favorable pour l'État – à partir d'un certain seuil, tous les profits supplémentaires lui revenaient –, autant une démarche site par site ferait disparaître l'avantage de la mutualisation : dans ce cas, tout acquéreur devra, pour élaborer son offre, prendre en compte le risque le plus fort couru pour chaque site, et, au contraire de notre hypothèse – plutôt bienveillante –, se refuser à écarter le risque maximum sur la totalité des sites.