Intervention de Franck Reynier

L'État, représenté par les ministères du Budget et de la Défense, nous a sollicités en mars dernier pour que nous formalisions avec la Sovafim une offre d'achat sur un périmètre d'actifs immobiliers à Paris. Le délai était relativement court : l'État nous demandait de présenter une première indication d'intérêt avant l'été et souhaitait que nous l'aidions à trouver un mode de reprise pour les actifs qui seraient libérés entre 2011 et 2014, du fait du transfert du ministère et des états-majors sur le site de Balard.

Bien que nous ayons travaillé très rapidement, nous n'avons pas pu, dans le délai imparti, effectuer de diligences approfondies. Aidés de nos conseils, nous avons cependant réussi à proposer une première indication de prix pour la valorisation de ces actifs.

Ayant testé les capacités du marché bancaire à nous fournir les crédits nécessaires à l'acquisition, nous avons pu indiquer avant l'été que les actifs nous semblaient valorisables et que nous pourrions, avec la Sovafim, faire une offre à l'État. À ce stade, nous n'avons cependant pas pu présenter un prix ferme.

Après avoir demandé un délai supplémentaire pour opérer diverses diligences techniques, nous avons pu décanter la problématique de la valorisation au cours de l'automne. Conjointement avec la Sovafim, nous avons déposé en décembre une indication de prix, soit une fourchette comprise entre 505 et 525 millions d'euros pour l'ensemble du périmètre. Celui-ci est constitué de différents îlots, les casernes de Reuilly et de Lourcine – dans le 12ème et le 13ème arrondissement – l'Hôtel de Pentemont, dans le 7ème arrondissement, l'Hôtel d'Artillerie, l'îlot Saint-Germain – l'actif le plus important en taille et en surface – et la Pépinière, dans le 9ème arrondissement, près de la gare Saint-Lazare.

Nous avons ensuite compris que notre offre n'était pas véritablement conforme aux attentes de l'État – autrement dit des ministères de la Défense et du Budget – eu égard notamment à la valorisation effectuée par France Domaine. France Domaine a entre temps montré ses capacités à mettre en oeuvre des techniques d'appel d'offres, et réussi des opérations emblématiques, comme celle du siège de Météo-France. L'État continue semble-t-il à réfléchir aux deux options qui lui sont présentées, sachant qu'elles ne sont parfaitement comparables ni dans leurs structures, ni dans leurs modalités, ni dans leurs perspectives. La SNI et nous nous situons traditionnellement plutôt dans un rôle de propriétaires et d'exploitants d'actifs immobiliers. C'est dans cette optique que nous avons effectué notre valorisation. Si elle ne nous interdit pas, bien sûr, de revendre les actifs acquis, de les valoriser au mieux sur le marché, nous ne sommes pas – au contraire de France Domaine – des gestionnaires d'appels d'offres recherchant le meilleur offrant immédiat pour un actif. Notre perspective n'est donc pas exactement la même que celle de France Domaine, qu'il s'agisse de calendrier ou de modalités d'exécution d'une transaction, et donc, finalement, de valorisation.

Il est donc sans doute assez difficile pour l'État de se positionner par rapport à deux structures assez dissemblables, aboutissant à des valorisations manifestement différentes. Les ministères de la Défense et du Budget devront donc procéder à un arbitrage définitif, lorsque ces actifs vont commencer à être évacués par leurs occupants, pour choisir entre un appel d'offres classique et une transaction du type de celle que nous avons essayé de structurer avec Sovafim.

Je rappelle aussi que notre prix « cash », compris entre 505 et 525 millions d'euros, était accompagné d'une structure de complément de prix. En l'absence de diligences techniques et d'une réflexion complète sur la destination future des bâtiments, l'exercice était pour nous assez compliqué. Réaliser sur le site de l'îlot Saint-Germain des bureaux, un hôtel de luxe ou des appartements de standing correspond à des problématiques très différentes en termes d'investissements, de coût initial, de valorisation à terme, et de perspectives de marché d'ici à 2013, 2014 ou 2015. Nous avons donc souhaité accompagner le prix immédiat, « cash », par une structure de complément de prix. L'objet de celle-ci était d'intéresser l'État à la valorisation à terme des actifs. Elle visait, à partir du premier socle de 505 à 525 millions d'euros, à donner à l'État une perspective de partage de la valorisation future de ces actifs, une fois connue la date exacte de leur libération – et donc celle possible du lancement des travaux – et leur destination, mise en exploitation ou revente au marché.

Notre approche était donc assez différente de la recherche immédiate d'un acquéreur sur le marché au fur et à mesure de l'évacuation des immeubles.