Intervention de Armand Jung

Ma question s'adresse à Mme la ministre du logement et de la ville, à qui je présente tous mes voeux pour 2009, ainsi qu'à tous nos collègues et à tous les membres du personnel de l'Assemblée nationale.

Je souhaite attirer votre attention sur les graves difficultés financières et humaines que rencontrent des personnes ayant acquis un logement, à la suite de la défaillance de leur promoteur, le groupe Brun Habitat, dans le Bas-Rhin, en raison des lacunes du cadre législatif et réglementaire en la matière. Ces acquéreurs espèrent que leur mésaventure sera l'occasion de réformer le système de la vente en l'état futur d'achèvement, qui présente quatre défauts.

Tout d'abord, l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation consacre l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement des travaux dès lors que 75 % du « prix de vente prévu » de l'opération immobilière sont couverts. Or cette dernière formule ne confère qu'une protection fort limitée à l'acquéreur car le prix de vente prévu est fixé librement lors de la conception du projet par le promoteur, qui peut être tenté de le baisser fictivement afin d'atteindre le seuil requis pour lancer l'opération, quitte à l'augmenter ultérieurement pour les derniers lots. Dès lors, si le promoteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le seul recours financier possible pour les acquéreurs consiste à faire jouer les seuls concours externes, lorsqu'ils existent ; mais leur montant peut être dérisoire par rapport aux travaux restant à effectuer.

Ensuite, les seuils de versement prévus à l'article R. 261-14 soulèvent la question du contrôle externe de l'état d'achèvement de l'immeuble. En effet, ils ne correspondent pas à des définitions légales et sont fondés uniquement sur les attestations du maître d'oeuvre. En l'état actuel de notre réglementation, il est possible au promoteur de recourir à n'importe quel maître d'oeuvre qui n'aurait pas suivi personnellement les opérations, pour faire attester des travaux qu'il n'a pas dirigés. Inversement, l'architecte qui serait le cocontractant du promoteur peut être enclin, parce qu'il est lui-même rémunéré en fonction de l'avancement des travaux, à établir des attestations de complaisance. Lorsque le promoteur demande un stade de travaux finis, celui-ci devrait être établi par un homme de l'art, et non par le promoteur lui-même.

L'article L. 241-1 du code des assurances n'offre qu'une faible garantie aux acquéreurs qui peuvent se retrouver, comme c'est le cas des acquéreurs du groupe Brun Habitat, dans une situation où aucune assurance ne couvre l'immeuble. En effet, les compagnies d'assurance ont la possibilité d'émettre des notes de couverture provisoire, dans l'attente de renseignements complémentaires. Au vu de celles-ci, les notaires attestent que les opérations peuvent se dérouler. Or, dans l'intervalle et pendant la durée des travaux, les assurances peuvent suspendre, voire résilier, leur garantie, dès lors qu'elles considèrent que les renseignements requis n'ont pas été obtenus ou que les risques ont augmenté.

Enfin, pendant toute la période de construction, le promoteur reste le seul responsable vis-à-vis des tiers et de l'administration du chantier, les acquéreurs n'ayant aucun contrôle sur l'état d'avancement des travaux. Il n'existe ainsi aucune garantie que les fonds versés par les acquéreurs servent à payer les entreprises intervenues sur le chantier.

Dans ces conditions, je vous demande de bien vouloir m'indiquer si vous envisagez de modifier cette réglementation, afin de prévenir des situations dramatiques pour des acquéreurs confrontés à des promoteurs défaillants. De telles situations risquent malheureusement d'être de plus en plus fréquentes dans le contexte de crise économique que nous traversons.