Anne Grommerch
Question N° 101080 au Ministère du Logement
Question soumise le 22 février 2011
Mme Anne Grommerch attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur une opération de restauration immobilière (ORI). Elle souhaite connaître les conditions de mise en oeuvre de cette procédure.
Réponse émise le 12 avril 2011
Les opérations de restauration immobilière sont régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15 et par les articles R. 313-1, R. 313-38 du code de l'urbanisme. L'article L. 313-4 du code de l'urbanisme prévoit que les opérations de restauration immobilière sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires. L'intérêt des opérations de restauration immobilière d'initiative privée repose sur la possibilité pour le propriétaire effectuant des travaux de bénéficier d'un régime fiscal spécifique (Rép. min. Mourrut, n° 18997, JOAN 22 sept. 2003, p. 7294). Pour les opérations relatives aux secteurs sauvegardés, la jurisprudence a considéré que l'opération ne peut être à l'initiative d'un ou de plusieurs propriétaires, que si celui-ci ou ceux-ci ont satisfait à l'obligation d'assumer la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser, c'est-à-dire de les engager, de les financer et de les contrôler (CE, 27 février 1998, n° 164230 ; CE, 27 février 1998, n° 167552). Toutefois, même si l'opération est d'initiative privée, la détermination du périmètre et la déclaration d'utilité publique (DUP) restent de la seule initiative de l'autorité publique (cf. art. L. 313-4-1 du code de l'urbanisme). Pour une opération d'initiative privée, la DUP se justifie dans la mesure où il peut être nécessaire d'exproprier certains immeubles situés dans le périmètre (délimité par l'autorité publique), mais qui n'appartiendraient pas au propriétaire à l'initiative de l'opération. Le deuxième alinéa de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme précise également que ces opérations doivent être déclarées d'utilité publique, sauf si elles sont prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. La DUP est prise dans les conditions fixées par le code de l'expropriation. Il n'y a pas de définition légale de la notion d'utilité publique, celle-ci ayant un contenu variable lié aux circonstances et à l'intérêt général. La jurisprudence applique donc la « théorie du bilan » énoncée dans l'arrêt « ville nouvelle est » rendu par le Conseil d'État le 28 mai 1971. La formule de principe qui sert depuis à apprécier la légalité des déclarations d'utilité publique est la suivante : « Une opération ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente. »
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